„Weit entfernt von einer Rezession“

Der Blick auf die US-Immobilienmärkte ist sehr vielschichtig. Im Wohnsegment gab es über Jahre hinweg einen Mangel an Apartmenthäusern und Eigenheimen. Der Bedarf überstieg das Angebot. Nach wie vor fehlen Wohnungen. Die Knappheit treibt auch die Mieten an. Wie geht es nun weiter? Das alles eingerahmt im Kontext der jüngsten Zinssenkung und wirtschaftlichen Aussichten. finanzwelt hakte nach bei Martin Stoß, Geschäftsführer und Leiter des Geschäftsbereichs Immobilien USA bei der BVT Holding.

finanzwelt: Herr Stoß, wie bewerten Sie die aktuelle volkswirtschaftliche Lage in den USA im Vergleich zu Europa?
Martin Stoß» Die US-Wirtschaft zeigt sich mit einer Zunahme des realen Bruttoinlandsprodukts 2024 weiterhin robust. Damit befinden sich die USA weit entfernt von einer Rezession. Ebenso stabil entwickelt sich der US-Arbeitsmarkt. Insgesamt beweist die US-Wirtschaft damit einmal mehr ihre Widerstandsfähigkeit – auch angesichts noch relativ hoher Zinssätze. Das bestätigt auch der Internationale Währungsfonds IWF, der in seiner letzten Prognose davon ausgeht, dass die US-Wirtschaft 2024 mehr als doppelt so schnell wachsen wird wie andere große Industrieländer. Mit Blick auf diese Wachstumsperspektiven sind die USA damit weiterhin einer der attraktivsten Investitionsmärkte der Welt.

finanzwelt: Einer Harvard-Studie zufolge kann sich bereits die Hälfte aller Mieter die hohen Ausgaben fürs Wohnen nicht mehr leisten. Ist Entspannung in Sicht?
Stoß» Mit unserer Strategie, den Class-A-Wohnungsmarkt unterhalb des Luxussegments zu bedienen, treffen wir auf eine Zielgruppe, die überdurchschnittlich verdient und sich das gehobene Wohnen auch in wirtschaftlich schwierigen Zeiten leisten kann. Parallel zu den steigenden Mieten zeigen zudem die Einkommen in den USA auch jetzt robustes Wachstum auf, was angesichts des Fachkräftemangels bei einer Arbeitslosenrate im Vollbeschäftigungsbereich noch etliche Jahre anhalten dürfte.

finanzwelt: Die (erste) Zinssenkung der Fed ist erfolgt. Welcher Impuls wird davon ausgehen?
Stoß» Auf die mittel- bis langfristigen Finanzierungszinsen wird diese unserer Meinung nach überfällige Entscheidung der Fed nur einen geringen Einfluss haben, da sich die Zinsentwicklung maßgeblich am Zinsniveau der US-Staatsanleihen orientiert und hier eine erste Leitzinssenkung bereits weitgehend eingepreist ist. Auf alle Fälle aber wird eine bessere Planbarkeit des Zinspfades die Unsicherheit im Finanzierungsumfeld reduzieren. Für den US-Immobilienmarkt ist der Zinsentscheid ein wichtiges psychologisches Signal. In dem von BVT fokussierten Segment US-Class-A-Multifamily erwarten wir dadurch wieder verbesserte Exitmöglichkeiten für fertiggestellte Apartmentanlagen.

finanzwelt: Sie bieten Anlagen in Wohnimmobilien in den USA an. Wieso ist das für deutsche Anleger interessant?
Stoß» Wegen der Wohnungsknappheit herrscht auch in den USA weiterhin Druck auf den Wohnimmobilienmarkt, insbesondere in den US-Metropolen. Angesichts eines jährlichen Bevölkerungswachstums von rund 1 % und parallel etwa einer Million neuer Haushaltsgründungen im Jahr, die vornehmlich in die Großstädte drängen, bleibt die Nachfrage nach Mietwohnungen hoch. Ein weiterer Grund ist der hohe US-Hypothekenzins, der immer mehr Amerikaner in den Mietmarkt drängt. Das Eigenheim als klassisches Sinnbild des amerikanischen Traums können und wollen sich viele Amerikaner nicht mehr leisten. Wohnen zur Miete, in den USA lange Zeit als B-Lösung angesehen, entwickelt sich auch unter Gutverdienern zum gefragten Wohnmodell – ein Trend, der bereits seit Jahren zu beobachten ist. In der Folge drängen immer mehr kaufkraftstarke Mietinteressenten auf den Markt und treiben die Mietpreise nach oben. Hinzu kommt, dass seit 2022 das Finanzierungsvolumen von US-Banken für Immobilienkredite merklich zurückgefahren wurde. Ebenso sehen wir in Teilmärkten wie dem Sunbelt Überbauungstendenzen. Beides führt zu einem Rückgang der Neubautätigkeit um rund 45 % im Vergleich zum langjährigen Mittel. Dies wird mittelfristig zu einem Nachfrageüberhang bzw. Mangel an neuen Objekten ab 2026 führen. In Folge kann bei Neubauprojekten nach Abschluss der Bau- und Vermietungsphase in rund drei Jahren von einem guten Marktumfeld und hoher Nachfrage ausgegangen werden. Gut für Anleger, die jetzt investieren! Für unsere aktuellen Fonds sichern wir uns derzeit vielversprechende Projekte.