Was sind die Alternativen zu Wohnimmobilien?

Büroimmobilien in kleineren Märkten bieten eine Alternative in Zeiten sinkender Renditen auf den Wohnimmobilienmärkten. Auch Unternehmensimmobilien bieten noch Renditepotenziale.

Die bulwiengesa AG hat gemeinsam mit der Drees & Sommer SE und mit Unterstützung der BEITEN BURKHARDT Rechtsanwaltsgesellschaft den deutschen Immobilienmarkt auf seine Renditepotenziale hin untersucht. "Die 5-% Studie 2017" analysierte die Märkte hinsichtlich ihrer Ertragsmöglichkeiten.

Schlechte Aussichten für herkömmliche Märkte

Bei den großen Büromärkten zeigt sich bei der dritten Auflage der Studie zum ersten Mal eine stagnierende IRR-Entwicklung auf. Hier scheint die Preisspirale gestoppt. Anders hingegen in allen anderen Assetklassen, wo die Renditepotenziale im Vorjahresvergleich gesunken sind. Die Autoren der Studie machen auch wenig Hoffnung auf Besserung, denn sie sehen keine Anzeichen, dass mittelfristig wieder höhere Renditen erziel werden können. Deshalb bleibt es für die herkömmlichen Assetklassen weiterhin unwahrscheinlich, dass mit gesicherten Investments die 5 %-Marke erreicht werden kann. Daher müssen renditeorientierte Investoren weiterhin in Nischenmärkte ausweichen.

Renditen bei Wohnimmobilien fallen immer weiter

Die hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien lässt bei dieser Assetklasse die Renditen in allen betrachteten Märkten fallen. Aufgrund des geringen Angebots in den A-Städten weichen vor allem institutionelle Investoren auf B-Städte aus - eine Tendenz, die im Betrachtungszeitraum noch einmal deutlich zugenommen hat. Deshalb sinkt auch hier das Angebot und die Preise steigen immer mehr an. Somit ist der Basiswert der erzielbaren IRR im Vergleich zum Vorjahr in den A-Städten um 10 % gesunken und liegt nun deutlich unter der 3 %-Marke. Auch in den B-Städten (-7,7 %) und in den Universitätsstädten (-8,5 %) sank der Basiswert im Untersuchungszeitraum. Aktuelle Prognosen lassen vermuten, dass im kommenden Jahr die Renditen bei Wohnimmobilien in den Core-Märkten weiter sinken werden.

Alternativen zu Wohnimmobilien

Eine Alternative zu den Wohnimmobilienmärkten bilden die Büromärkte in den D-Städten, wo objektbezogen IRR-Renditen zwischen 5,5 und 6,49 % möglich sind. Hier sollte jedoch beachtet werden, dass die Entwicklungen zum Teil sehr unterschiedlich verlaufen: Während in Städten wie Wolfsburg oder Bayreuth die Nettoanfangsrenditen unter die 6 %-Marke sanken, stieg sie einigen Städten wie Recklinghausen oder Lüdenscheid sogar leicht an. Insgesamt verläuft die Entwicklung allerdings stabil und weist nur geringe Ausschläge auf. Die Autoren der Studie empfehlen Investments hier dennoch nur in geringen, marktadäquaten Flächengrößen. Etwas geringer sind die Renditen für Büroimmobilien in C-Städten (4,5 % bis 5,49 % mit abnehmender Tendenz).

Ebenfalls Renditen von über 5 % weisen Unternehmensimmobilien auf, die als Mischung aus Lager-/ Logistikimmobilien mit Büroimmobilien verstanden werden. Hier können Core-Investoren Renditen je nach regionaler Expertise Renditen zwischen 5 % und 6,6 % erzielen. Ähnliche Werte sind auch für Gewerbeparks erzielbar, wo die Renditen innerhalb des Untersuchungszeitraums relativ stabil geblieben sind.

Fallende Renditen bei Logistik- und Einzelhandelsimmobilien

Die zunehmende Bedeutung des Online-Handels lässt die Nachfrage nach Logistikimmobilien steigen, was entsprechen die Renditen in dieser Assetklasse sinken lässt. Jedoch ist der Rückgang mit 3,5 % weniger stark als in anderen Assetklassen.

Auch Immobilien des stationären Einzelhandels müssen Renditeeinbußen hinnehmen. Inzwischen liegt die Spanne hier zwischen 2,9 % und 3,6 % bei Shoppingcentern sowie zwischen 3,4 % und 4,3 bei Fachmarktzentren. (ahu)