Unterschiedliche Potenziale

Auch über 30 Jahre nach der Wiedervereinigung sind immer noch Folgen der deutschen Teilung zu sehen, beispielsweise im Bereich der Kinderbetreuung. Das hat auch Folgen für Immobilieninvestitionen in diesem Bereich. Anders sieht es hingegen mit einer anderen Art von Sozialimmobilien aus.

Weil die DDR über ein nahezu flächendeckendes Versorgungsangebot für Kinder ab dem Babyalter verfügte, ist auch heute noch das Angebot für Kinderbetreuung in den neuen Bundesländern deutlich höher als in den alten. Deshalb sind laut Nils Harde vor allem in den westdeutschen Ländern Investitionen in Kindertagesstätten erforderlich. Für den Vorstand der INP-Gruppe reichen die Bemühungen der jüngeren Vergangenheit jedoch dafür bei weitem nicht aus. „In den vergangenen Jahren wurde viel für den Ausbau der Kindertagesbetreuungsangebote in Deutschland getan. Nach wie vor besteht aber eine deutliche Lücke zwischen Betreuungsquote und Betreuungsbedarf der Eltern, vor allem bei den Unter-Dreijährigen.“ Wo das Unternehmen Investitionen in Kindertagestätten tätigt, hängt nicht zuletzt von der Lage ab. „Für die Standortauswahl sind im Wesentlichen die konkrete Bedarfs- und Angebotssituation sowie ein möglichst urbanes Umfeld der Einrichtung mit nahen Versorgungsmöglichkeiten ausschlaggebend“, erläutert Nils Harde, der zudem objektspezifische Kriterien als Aspekte bei der Investitionsentscheidung nennt: „Auch die Auswahl eines geeigneten Betreiberpartners am Standort und nicht zuletzt Qualität und Konzept der Immobilie selbst spielen eine zentrale Rolle.“

Vom demografischen Wandel profitieren

Das im Jahr 1905 in Berlin gegründete Oskar-Helene-Heim für Heilung und Erziehung gebrechlicher Kinder gilt als ein Vorläufer moderner Reha-Einrichtungen. Wegen dem von der Gesundheitspolitik verfolgten Grundsatz „Reha vor Pflege“ hat die Bedeutung der Reha in den vergangenen Jahren deutlich zugenommen. Demnach soll durch Rehabilitation eine Pflegebedürftigkeit so lange wie möglich oder im Idealfall sogar ganz vermieden werden. Wenn man die Sache nur nach finanziellen Gesichtspunkten betrachtet, macht es wenig Unterschied, ob die Nachfrage nach Pflegeheimen oder nach Rehakliniken hoch ist. „Aus Sicht des nüchternen Finanzinvestors gibt es sehr viele Parallelen zwischen Pflegeheimen und Rehakliniken, nicht nur baulich, sondern auch was die nachhaltige Markt- und Konkurrenzfähigkeit betrifft“, erläutert Thomas F. Roth, Vorstand der auf Pflegeimmobilien spezialisierten IMMAC Holding AG, die auch schon AIFs aufgelegt hat, die in Rehakliniken investieren. Dennoch bedeutet es nicht, dass beide Arten von Sozialimmobilien für Kapitalanleger komplett identisch sind. „Der große Unterschied liegt in der Refinanzierung der Pachten, die dem Pächter dauerhaft ideale wirtschaftliche Rahmenbedingungen für die Ausübung seines Kerngeschäfts ermöglichen muss. Das wiederum setzt tiefgreifende Kenntnisse der Pflegewirtschaft und der Gesundheitswirtschaft sowie deren spezifischen gesetzlichen Grundlagen voraus“, so Roth weiter, der davor warnt, diese Aspekte zu vernachlässigen. „In beiden Fällen ist der Betreiber Partner und nicht Mittel zum Zweck für den Investor. Wer das missachtet, läuft die Gefahr von Fehlinvestitionen.“

Weiter auf Seite 2