So lief das Update-Rating für den Active-Property II

Die Vermögensanlagen TSO-DNL Active Property II, LP der TSO Europe Funds, Inc. wird von DEXTRO weiterhin mit der Note AA- bewertet und in die Risikoklasse 4 (nach WpHG) eingestuft.

Bei der Vermögensanlage „TSO-DNL Active Property II“ handelt es sich um eine Unternehmensbeteiligung als Limited Partner an der Emittentin. Die Anlagestrategie der Beteiligungsgesellschaft ist das operative Tätigwerden im Immobilienbereich. Dabei investiert die Anlage in unterbewertete Gewerbeimmobilien im Südosten der USA. So werden im Rahmen einer Portfoliostrategie sowohl unbebaute Grundstücke erworben und neu bebaut als auch bestehende Gewerbeimmobilien mit entsprechendem Potenzial für Sanierungen, Umbauten oder Erweiterungsmaßnahmen. Damit sollen die Ertragskraft der Immobilien sowie ein potenzieller Verkaufspreis deutlich erhöht werden. Nach Durchführung dieser Maßnahmen und einer abschließenden Bewirtschaftung sollen die Objekte nach etwa fünf bis sieben Jahren verkauft werden. Derzeit hat die Gesellschaft eine Laufzeit von ca. 11 Jahren, die im vierten Quartal 2028 endet.

Begründung des Analyseergebnisses

Das Anlagekonzept basiert auf einer Private Equity Real Estate-Strategie im Segment Projektenwicklungen Gewerbeimmobilien in den USA. Laut DEXTRO kann auf Basis des aktuellen Track-Records der TSO-Unternehmensgruppe dem Management eindrucksvoll bestätigt werden, dass dieses über eine entsprechende Erfahrung verfügt, die realisierte Portfoliostrategie durchzuführen.

Die angestrebte Performance des vor zwei Jahren als Blind-Pool aufgelegten Beteiligungskonzeptes beruhe wesentlich auf der jeweiligen Objektentwicklung (verschiedene relevante Marktsegment im Südosten der USA) sowie auf der Leistungsfähigkeit der signifikanten Vertragspartner und des Asset Managements der TSO Unternehmensgrupe die Portfoliostrategie erfolgreich umzusetzen. Die Investitionskriterien seien auf eine weitgehende Risikostreuung nach Nutzungsarten, Projekten und Standorten ausgerichtet. Das Management konnte bis heute in neun verschiedene Gewerbeimmobilien und eine Projektentwicklung in zwei Metropolregionen im Südosten der USA investieren. Weitere Objekte werden sukzessive angebunden.

In den vergangenen Jahren habe das der Anlagestrategie zugrunde liegende Marktsegment Gewerbeimmobilien USA über eine sehr positive Performance verfügt und das Preisniveau in den angestrebten Immobilienmärkten sei deutlich gestiegen. Laut DEXTRO hat die Auswahl der weiteren Investitionsobjekte und die Beteiligungslaufzeit (Kapitalbindung Anleger) wesentlichen Einfluss auf die Renditeerwartung der Beteiligung. Die Ratingagentur erwartet eine Auflösung bereits vor dem geplanten Laufzeitende 2028.

Laut DEXTRO ermöglichen die Investitionskriterien ein hohes Maß an Flexibilität hinsichtlich der Objekt- und Standortauswahl der Vertragspartner sowie der Gesellschafterstrukturen (auf Projektentwicklungsebene). Diese seinen primär auf eine Risikominimierung auf Portfolioebene ausgerichtet. DEXTRO bezeichnet das Beteiligungsangebot als renditeorientiertes Investment. Das Portfoliokonzept beruhe auf einer Projektentwicklungs- und Bewirtschaftungsstrategie.

Auch wenn die Emittenin seit mehreren Jahren als kompetente Nischenanbieterin von US-Immobilieninvestments auf dem deutschen Beteiligungsmarkt aktiv sei, sieht DEXTRO nur eine eingeschränkte Prognostizierbarkeit des wirtschaftlichen Ergebnisses der Beteiligung und der Laufzeit. Die Rentabilitätsprognose würde durch eine Portfolioallkoation im Segment Gewerbeimmobilien-Projektentwicklungen sowie den geplanten Fremdkapitalhebel auf Projektfinanzierungsebene erklärt. Aufgrund des Semi Blind-Pool-Risikos eigne sich das Investment zur Ergänzung eines bereits diversifizierten Portfolios. (ahu)

DEXTRO Stabilitätsanalyse (Update Rating) mit Risikoeinstufung

DEXTRO Plausibilitätsprüfung (verfügbar für registrierte Benutzer)