So können bei Immobilieninvestments Steuern gespart werden

Gebäude sind von den Betriebsvorrichtungen abzugrenzen

Das bedeutet ganz konkret: Vermietet die GmbH eine Halle, in der Transportschienen fest eingebaut ist, ist die erweiterte Gewerbesteuerkürzung unmöglich. Denn es gibt keine Geringfügigkeits- oder Bagatellgrenze für die Annahme der schädlichen Überlassung einer Betriebsvorrichtung. Selbst Alarmanlagen in Tresoranlagen, ganz oder überwiegend betrieblichen Zwecken dienende Be- und Entlüftungsanlagen, Beleuchtungsanlagen, wenn sie für die Ausübung eines Gewerbebetriebs erforderlich sind, oder auch Container ohne feste Verbindung mit dem Grund und Boden gehören zu den Betriebsvorrichtungen. Und das sind nur wenige Beispiele aus einer Menge von mehreren 100 Punkten zur Abgrenzung von Gebäude/Gebäudebestandteil/Außenanlage und eben Betriebsvorrichtung.

Wichtig dabei: Die Gebäude sind allein mit Hilfe des Gebäudebegriffs von den Betriebsvorrichtungen abzugrenzen. Für die bewertungsrechtliche Einordnung eines Bauwerks als Gebäude ist entscheidend, ob es alle Merkmale eines Gebäudes aufweist. Dazu heißt es seitens der Finanzverwaltung: „Nach den in der höchstrichterlichen Rechtsprechung aufgestellten Grundsätzen ist ein Bauwerk als Gebäude anzusehen, wenn es Menschen oder Sachen durch räumliche Umschließung Schutz gegen Witterungseinflüsse gewährt, den Aufenthalt von Menschen gestattet, fest mit dem Grund und Boden verbunden, von einiger Beständigkeit und ausreichend standfest ist. […] Der Begriff des Gebäudes setzt nicht voraus, dass das Bauwerk über die Erdoberfläche hinausragt. Auch unter der Erd- oder Wasseroberfläche befindliche Bauwerke, z. B. Tiefgaragen, unterirdische Betriebsräume, Lagerkeller und Gärkeller, können Gebäude im Sinne des Bewertungsgesetzes sein. Das Gleiche gilt für Bauwerke, die ganz oder zum Teil in Berghänge eingebaut sind. Ohne Einfluss auf den Gebäudebegriff ist auch, ob das Bauwerk auf eigenem oder fremdem Grund und Boden steht.“ Eine Betriebsvorrichtung hingegen umfasst nicht nur Maschinen und maschinenähnliche Anlagen, sondern alle Teile einer Betriebsanlage, die in einer so engen Beziehung zu dem ausgeübten Gewerbebetrieb stehen, dass dieser unmittelbar mit ihnen betrieben wird.

Verkauf der Betriebsvorrichtungen an den Mieter

Insgesamt kommt dieses Thema bei Immobiliengesellschaften häufig vor und ist streitanfällig. Es kommt immer dann in Betracht, wenn eine der vorgenannten Gesellschaften Immobilien an Gewerbetreibende überlässt. Die Schwierigkeiten liegen zunächst in der Identifikation von Betriebsvorrichtungen. Ist diese Hürde genommen, lassen sich Gestaltungsüberlegungen anstellen, die die erweiterte Kürzung sichern können. Es ist also sinnvoll, eine Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen möglichst zu vermeiden. Dafür existieren hinreichend Lösungen, die ein steuerlicher Berater erarbeiten kann. Eine Möglichkeit kann zum Beispiel der Verkauf der Betriebsvorrichtungen an den Mieter sein. Ebenso ist es möglich, die Betriebsvorrichtungen beziehungsweise das Betriebsvermögen vom Grundbesitz zu trennen, sodass das Betriebsvermögen und das Grundstück separat vermietet werden können. Darauf müssen Immobilieninvestoren und deren Vermögensberater dringend achten. Es passieren leicht Fehler, die finanziell sehr nachteilig sein können. Eine genaue Planung macht die Nutzung der erweiterten Gewerbesteuerkürzung möglich.

Gastbeitrag von Dr. Stephanie Thomas, Rechtsanwältin, Steuerberaterin und Fachanwältin für Steuerrecht bei der WWS Wirtz, Walter, Schmitz GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft