„Self-Storages und Class-A-Büroimmobilien in suburbanen Gebieten“

Auch am US-Immobilienmarkt ging die rasante Phase der Zinserhöhungen nicht spurlos vorbei. Mit Blick nach vorne ist man aber durchaus positiv gestimmt. Christian Kunz, Sales & Marketing Manager bei TSO, The Simpson Organization, wirft einen Blick auf die Region des Sun Belt und geht im Gespräch unter anderem auch auf die chancenreichsten Opportunitäten im Gewerbeimmobilien- segment ein.

finanzwelt: Wie bewerten Sie die aktuelle volkswirtschaftliche Lage in den USA (Soft Landing/Rezession) im Vergleich zu Europa?
Christian Kunz» Die USA zeigen sich derzeit robust, mit einem im Vergleich zu Europa starken Wirtschaftswachstum und niedriger Arbeitslosigkeit. Historisch gesehen hat sich die US-Wirtschaft nach Krisen immer schnell erholt, was auch in der aktuellen Situation zu beobachten ist. Während Europa mit wirtschaftlichen Herausforderungen kämpft, profitieren die USA von einer positiven demografischen Entwicklung und einer starken Binnenwirtschaft. Allerdings sollte man nicht den Fehler machen, sich ausschließlich auf Zinsentwicklungen zu verlassen. Entscheidend ist, dass man sich von externen, nicht kontrollierbaren Entwicklungen unabhängig macht und das eigene Portfolio so weiterentwickelt, dass es bei einem Wiederanziehen des Marktes konkurrenzfähig ist oder besser noch aus der Masse positiv heraussticht.

finanzwelt: Hierzulande hat die Immobilienbranche schwere Zeiten hinter sich. Erste Signale des Durchschreitens der Talsohle werden vermeldet. Wie ist die Lage in den Vereinigten Staaten, insbesondere mit Blick auf neue Projektfinanzierungen?
Kunz» In den USA, insbesondere im Südosten, bleibt der Immobilienmarkt stark. Regionen wie der Sun Belt profitieren von einem kontinuierlichen Bevölkerungs- und Wirtschaftswachstum. Projektfinanzierungen, insbesondere in Assetklassen wie Self-Storages, bieten weiterhin attraktive Renditechancen, was das Marktumfeld auch in schwierigen Zeiten stabil hält. Diese Selbstlagerzentren, also private Lagerflächen zur Anmietung, werden in den USA schlicht Self-Storage genannt. Auch hierzulande sieht man immer häufiger solche Lagerflächen, meist enge Lagerräume in wenig ansehnlichen alten Fabrikgebäuden oder Lagerhallen im Gewerbegebiet. Das ist in den USA ganz anders. Dort werden riesige Zentren mit Premiumlagerflächen eigens für diesen Zweck geplant und errichtet. Die Kommunen achten dabei auch sehr auf Architektur und Ästhetik, sonst verweigern sie die Genehmigung. Wichtig ist jedoch, sich nicht von der anhaltenden Unsicherheit, die durch hohe Zinsen erzeugt wird, lähmen zu lassen. Unternehmen sollten sich auf solide Finanzierungsstrukturen und ausreichende Liquidität fokussieren, um flexibel agieren zu können. Finanzierungen für entsprechende Projekte finden sich auch in herausfordernden Zeiten, da die Konzepte erprobt und tragfähig sind.

finanzwelt: Was ist generell der größte Unterschied zwischen deutschem und US-Immobilienmarkt?
Kunz» Der US-Immobilienmarkt ist der größte, liquideste und transparenteste der Welt und zeichnet sich durch starke regionale Unterschiede aus. Die Vereinigten Staaten sind ein heterogenes Land – und bilden einen heterogenen Immobilienmarkt. So steht beispielsweise der sogenannte Rust Belt im Norden der USA schon durch seine Namensgebung für den industriellen Niedergang des früheren Manufacturing Belt. Fast das Gegenteil davon ist der boomende Sun Belt. Mit dem Sun Belt sind die südlichen Bundesstaaten gemeint. Wir fokussieren uns dabei insbesondere auf den Südosten, etwa zwischen Virginia im Norden und Florida im Süden, sowie zwischen der Atlantikküste im Osten und den Bundesstaaten Tennessee und Alabama im Westen. Diese Großregion hängt seit Jahren alle anderen Regionen (außer vielleicht Texas) deutlich ab. Aber auch generell ist der US-Immobilienmarkt deutlich liquider und auch transparenter als der deutsche. Auch in wirtschaftlich angespannten Zeiten sorgt dies dafür, dass sich Käufer und Verkäufer einig und Transaktionen finanziert werden. Die Flexibilität und Anpassungsfähigkeit des US-Marktes, insbesondere in Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit, ermöglicht es also Investoren, auch in schwierigen Phasen attraktive Renditen zu erzielen.