„Temporäre Ruhephase“ bei Büroimmobilien

Der Bürovermietungsmarkt ist in den größten sieben deutschen Metropolen verhalten ins Jahr gestartet. Es gab fast keine Anmietung jenseits der 5.000 m², insgesamt betrug der Flächenumsatz 607.000 m² im ersten Quartal 2023. Im Vergleich zu 2022 entspricht das einem Rückgang von 31,5 %. Im vergangenen Jahr überraschten hohe Vermietungsvolumina, der aktuelle Dämpfer kommt also nicht unerwartet. Die potenzielle Nachfrage bleibt laut JLL-Analyse robust. Einerseits profitieren Unternehmen von einem leichten Konjunkturumfeld, andererseits lasten Kosten und Unsicherheiten auf unternehmerischen Entscheidungsprozessen.    

 „Der Bürovermietungsmarkt hat diesmal mit dem Jahreswechsel eine harte Kante erlebt – das Momentum ist nach dem außergewöhnlich starken Jahr 2022 spürbar zurückgegangen. Aber mittelfristig sehen wir weiterhin große Nachfrage und eine gut gefüllte Pipeline“, erklärt Dr. Konstantin Kortmann, Country Leader JLL Germany & Head of Markets. „Zwar werden die Deals kleiner, doch spielen Qualität, ESG-Kriterien und zentrale Lage eine zunehmend wichtige Rolle, sodass Wettbewerb und Mietpreisentwicklung weiterhin dynamisch sind. Hierbei agieren die verschiedenen Branchen sehr heterogen.“ Mit dem Flächenumsatz von 607.000 m² präsentieren sich die Hochburgen dabei alles andere als konstant. Zwar konnte sich keine Stadt einem Rückgang entziehen, dieser fiel in Düsseldorf mit 19,5 % und in Berlin mit 22 % jedoch moderater als in Stuttgart (-53 %) oder München (-39 %) aus.

Was in den Monaten Januar bis März durchweg fehlte, waren großvolumige Abschlüsse mit mehr als 5.000 m². Das zeigt sich besonders am Beispiel München, wo nur zwei größere Abschlüsse über 5.000 m² registriert wurden und der Durchschnitt pro Vermietung bei lediglich 753 m² liegt. „Großanmietungen sind aber weiterhin in der Pipeline und könnten im Laufe des Jahres realisiert und damit umsatzwirksam werden. Besonders für größere Flächen mit neuen Flächenkonzepten sehen wir gute Vermarktungschancen“, erklärt Stephan Leimbach, Head of Office Leasing JLL Germany. „Wir haben die Chance auf ein erneut sehr gutes Jahr, denn die Anfragesituation ist so stark wie zuletzt zum Auftakt 2020. Die Frage ist, wie viel sich davon realisieren lässt.“

Durch die Pandemie hinterfragen immer noch viele Unternehmen ihre Arbeitsplatzkonzepte. „Der Veränderungsdruck im Bürosegment ist nach wie vor hoch und erfordert oft grundlegende Neuausrichtungen, damit Unternehmen in den kommenden Jahren auf dem Arbeitsmarkt bestehen können“, erörtert Leimbach. Gesucht sind zudem nachhaltige Objekte mit klaren ESG-Kriterien inklusive eines modernen und technisch hochwertigen Ausstattungskonzepts. Dies wird die Nachfrage auch in diesem Jahr prägen. Im ersten Quartal lag der Umsatzanteil von A-Flächen bei fast 70 %. Das Credo lautet: „Es müssen nicht immer größere Flächen als vorher sein, aber bessere und damit teurere“, so Leimbach. Nach einer JLL-Umfrage verfolgen deutlich mehr als 60 % der Unternehmen eine hybride Flächenstrategie zwischen Büro und Homeoffice. Büros, insbesondere in zentralen Lagen, gehören nach wie vor zu dieser Strategie.

In Bezug auf die Mieterklientel zeigt sich, dass die global schwächelnde Tech-Branche auch am deutschen Büromarkt zurückhaltender geworden ist. Das gilt für weitere Expansionspläne genauso wie für den aktuellen Flächenbestand. Die Preissensibilität hat grundlegend zugenommen, und JLL beobachtet, dass vermehrt Untermietflächen aus dieser Branche vermarktet werden. Dagegen wachsen die Unternehmensberater und auch Steuer- und Anwaltskanzleien weiter, hier ist auch die Zahlungsbereitschaft für Topflächen in zentraler Lage nach wie vor vorhanden.

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