Pflegeimmobilien: Der graue Goldrausch

Pflegeimmobilien gelten derzeit als ideale Anlage: Deutschland wird immer älter, der Bedarf an Pflegeplätzen steigt. Doch der Goldrausch sollte nicht zu voreiligen Investmententscheidungen hinreißen. Denn der demografische Wandel ist nicht der einzige Megatrend, der die deutsche Gesellschaft verändert. Der Markt für Altenpflegeimmobilien wird von einer Vielzahl an Faktoren beeinflusst. Wer also mit Pflegeheiminvestitionen langfristig Erfolg haben will, muss die goldenen Regeln jeder Immobilienanlage beachten: Lage, Lage, Lage – sowie das Timing und das Marktumfeld.

Demografische Trends

Die deutsche Bevölkerung wird nicht nur immer älter, sondern auch immer urbaner. Die Städte, vor allem die Großstädte mit 100.000 oder mehr Einwohnern, wachsen, während die ländliche Bevölkerung in allen Altersgruppen schrumpft. Bereits heute leben etwa 30 Prozent aller Deutschen in Großstädten, und ihr Anteil wächst stetig. Dabei handelt es sich nicht nur um junge, gut ausgebildete Menschen, die in der Stadt nach Arbeit und Freizeitangeboten suchen: Ihnen folgen immer öfter die eigenen Eltern oder Großeltern, die bei steigendem Versorgungsbedarf wieder räumliche Nähe suchen. Gerade wenn sie schließlich ins Pflegeheim ziehen, bevorzugen sie bzw. die Angehörigen einen Standort mit Nähe zu Kindern und Enkelkindern. Damit steigt die Nachfrage in den urbanen Ballungsgebieten – während sie auf dem Land kontinuierlich sinkt.

Renditetrends

Die Renditen langfristiger Investments setzen sich aus zwei Hauptanteilen zusammen: die laufende Rendite aus Mieteinnahmen sowie die Wertentwicklungsrendite. Bei Pflegeheimen sind die Mieten stark von Abrechnungsregeln und Vorgaben der Pflege- und Sozialversicherungen und damit vom Gesetzgeber abhängig. Es besteht kaum Spielraum bei der Miethöhe, um die Nachfrageentwicklung und die Risiken abzubilden. Die Wertentwicklung dagegen hängt genau davon ab: Wo die Nachfrage langfristig schrumpft, sinkt auch der Wiederverkaufswert. In Orten mit negativer demografischer Prognose kann sogar der Grundstückswert mit der Zeit sinken. In jedem Fall verliert das Gebäude an Wert – denn wenn der aktuelle Betreiber sich zurückzieht, wird es in einer schrumpfenden Region schwer, einen Nachfolger zu finden. Weil auf dem Land die Grundstückspreise niedriger sowie mehr Baugrundstücke verfügbar sind, kommt dort das sogenannte Build-to-kill-Risiko hinzu, also die Gefahr, dass ein anderer Investor ein neues Pflegeheim mit überlappendem Einzugsgebiet errichtet. Da Betreiber relativ knapp kalkulieren müssen und deshalb auf eine hohe Auslastung angewiesen sind, kann eine solche Konkurrenz sie schnell in die Insolvenz führen. Selbst wenn ein Nachfolger gefunden wird, wird dieser deutlich günstigere Konditionen verlangen – was für den Investor ein geringeres Einkommen bedeutet. Schlimmstenfalls steht das Heim komplett leer. Möglichkeiten zur Drittverwendung einer solchen Spezialimmobilie sind gering. In einer Metropolregion ist die Nachfrage nach hochwertigen Immobilien so hoch, dass sich ein möglicher Umbau für eine Umnutzung lohnen kann – in einer dünn besiedelten, schrumpfenden Gegend ist das nicht der Fall.

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