München: Flächenumsatz auf dem Logistikmarkt

Mit einem Flächenumsatz von 106.000 m² liegt der Münchener Logistik- und Lagerflächenmarkt im ersten Halbjahr nahezu exakt auf dem Niveau des Vorjahreswerts. Der langjährige Durchschnitt wird damit um rund 9 Prozent verfehlt, wie die Analyse von BNP Paribas Real Estate ergibt.

(fw/rm)  „Dieses Ergebnis ist aber nicht auf eine geringere Nachfrage zurückzuführen, sondern ist vor allem der Tatsache geschuldet, dass bislang noch kein Großabschluss über 20.000 m² registriert werden konnte“, erklärt Christopher Raabe, Head of Industrial Letting der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Dagegen war gerade im kleinteiligen Marktsegment eine sehr lebhafte Nachfrage zu verzeichnen. Zu den bedeutendsten Verträgen gehörte ein Eigennutzerdeal der Freudenberg Gruppe in Maisach über 16.600 m², ein Abschluss der mytheresa.com GmbH über rund 16.000 m² sowie eine Expansion der bestehenden Flächen um etwa 10.000 m² von Rewe in Eitting.“ Knapp zwei Drittel des Umsatzes entfallen auf moderne Flächen, wodurch noch einmal der mittlerweile sehr hohe Anspruch der Nutzer an die Qualität und Funktionalität ihrer Logistikflächen unterstrichen wird. Wie auch an anderen Standorten tragen Handelsunternehmen im bisherigen Jahresverlauf am meisten zum Ergebnis bei und setzen sich mit gut 42 Prozent an die Spitze der Branchengruppen. Rund 39 Prozent davon sind dem E-Commerce zuzurechnen. Auf Position zwei finden sich die für den Münchener Markt bedeutenden Produktionsunternehmen, die auf einen Anteil von gut 34 Prozent kommen und damit einen für sie üblichen Wert erreichen. Anders stellt sich die Situation bei Logistikdienstleistern dar, die für lediglich gut 14 Prozent des Ergebnisses verantwortlich sind. Im langjährigen Durchschnitt liegen sie dagegen bei rund einem Viertel. Gerade in diesem Ergebnis spiegelt sich das zu geringe Angebot im großflächigen Segment wider, da nicht alle großen Expansions- und Umzugsplanungen umgesetzt werden konnten. Das bisherige Marktgeschehen konzentrierte sich zum einen auf die Größenklasse zwischen 12.000 und 20.000 m², in der die beiden dargestellten Abschlüsse für einen Umsatzanteil von 31 Prozent am Gesamtergebnis sorgen. Zum anderen haben vor allem kleinere Abschlüsse hohe Umsätze generiert. Sowohl die kleinste Kategorie bis 3.000 m² (28 Prozent) als auch das Segment von 3.000 bis 5.000 m² (25 Prozent) konnten ihr bereits sehr gutes Vorjahresergebnis noch einmal steigern. Zusammen zeichnen sie also für über die Hälfte des bisherigen Flächenumsatzes verantwortlich. Auch die hohe Anzahl der erfassten Verträge unterstreicht, wie lebhaft der Markt hier war, was als positives Zeichen für eine insgesamt sehr breite Basis der aktuellen Nachfrage zu werten ist. Das insgesamt weiter zu geringe Angebot dürfte sich in der zweiten Jahreshälfte erfreulicherweise etwas ausweiten. Hierfür sprechen sowohl einige neue Projektentwicklungen, zum Beispiel in Neufahrn oder Olching, als auch die Tatsache, dass einige Eigennutzer kurz vor dem Erwerb eines Grundstücks stehen, um selbst zu bauen, sodass die bisher angemieteten Flächen dem Markt wieder zugeführt werden. Während die Spitzenmiete seit Jahresende bei 6,75 €/m² liegt, ist bei der Durchschnittsmiete ein weiterer leichter Anstieg auf 5,80 €/m² zu beobachten gewesen. Diese leichte Aufwärtstendenz wird voraussichtlich auch im weiteren Jahresverlauf anhalten. Der Neubauanteil erreicht mit gut 43 Prozent einen für München vergleichsweise hohen Wert, wofür auch der auf über 25 Prozent gestiegene Anteil der Eigennutzer mitverantwortlich ist.

Perspektiven

„Das rege Marktgeschehen gerade in den kleinen und mittleren Flächensegmenten zeigt die insgesamt starke Nachfrage. Ausschlaggebend hierfür ist neben dem stabilen konjunkturellen Umfeld auch die weiterhin dynamische Entwicklung zum Beispiel im E-Commerce oder bei Outsourcing-Prozessen. Ausgehend von den vorliegenden Gesuchen und einigen größeren Abschlüssen, die sich konkret abzeichnen, spricht alles dafür, dass diese Situation auch im zweiten Halbjahr anhalten wird. Vor diesem Hintergrund ist erneut ein gutes Jahresergebnis zu erwarten, das in etwa auf dem Vorjahresniveau von gut 240.000 m² liegen könnte“, prognostiziert Christopher Raabe. www.realestate.bnpparibas.de