Mieten wachsen deutlich langsamer

In Stuttgart wachsen Mieten und Preise im Gleichschritt

Weitgehend konstant wachsen die Mieten in Stuttgart, wo inzwischen pro Quadratmete 14,40 Euro fällig werden, vor fünf Jahren waren es noch 10,60 Euro. Nachdem der Mietpreisanstieg zwischenzeitlich um 8 % auf 4,7 % zurückging, lag er in den vergangen beiden Halbjahren bei 6,3 %. Um den gleichen Wert stiegen die Preise für Eigentumswohnungen, sodass Wohnungskäufer in der Schwabenmetropole 4.250 Euro/m² bezahlen mussten. Deutlich stärker stiegen die Preise für Neubaueigentumswohnungen: Mit 11,7 % lag deren Preisanstieg oberhalb des durchschnittlichen jährlichen Zuwachses in den vergangenen fünf Jahren.

In München werden Neubauwohnungen günstiger

München lag im ersten Halbjahr 2018 mit einer Wachstumsrate von 2,9 % deutlich unter dem fünfjährigen Durchschnitt von 7,3 %. Inzwischen müssen Mieter in der bayerischen Landeshauptstadt durchschnittlich 19,25 Euro/m² bezahlen, im Jahr 2013 waren es noch durchschnittlich 14,45 Euro). Da in München die Nachfrage nach Wohnraum immer noch größer ist als das Angebot, geht JLL davon aus, dass die Mieten weiter steigen werden – wenn auch auf einem niedrigeren Niveau.

Auch die Preisdynamik bei Eigentumswohnungen ist in der Isarmetropole nicht mehr so stark wie in den vergangen Jahren. So lag das Wachstum im ersten Halbjahr 2018 mit 6,8 % 3,1 Prozentpunkte unter dem Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre. Im Neubausegment sind die Preise sogar um durchschnittlich 1,6 % gefallen.

Wenig Bewegung in rheinischen Metropolen

Sowohl bei den Miet- als auch bei den Kaufpreisen verlief die Entwicklung in den Köln und Düsseldorf sehr gemächlich. So müssen Mieter in Köln mit 11,55 Euro/m² im Schnitt gerade einmal 0,4 % mehr bezahlen als im Vorjahreszeitraum. Einen Prozentpunkt stärker war der Mietanstieg in Düsseldorf, wo pro Quadratmeter inzwischen 11,15 Euro fällig werden. Damit hat Köln den Abstand zu Düsseldorf weiter ausgebaut: Im Jahr 2013 mussten Mieter in der Domstadt 9,30 Euro/m² bezahlen, in der Landeshauptstadt 9,25 Euro/m².

Beim Preisanstieg für Eigentumswohnungen liegt Köln mit 5,7 % unter dem Durchschnitt von 10 % der vergangen fünf Jahre. Wohnungskäufer in der größten Stadt Nordrhein-Westfalens mussten im ersten Halbjahr 3.500 Euro/m² bezahlen.

Ganz anders verläuft die Entwicklung in Düsseldorf, wo im Spitzensegment die Preise für Eigentumswohnungen um 1,1 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum sanken. In den vergangenen fünf Jahren mussten Wohnungskäufer in Düsseldorf noch jährlich im Schnitt 10 % mehr Geld mitbringen.

„Die Kombination aus hohem Nachfragedruck und nicht ausreichendem Angebot hat die Mieten und Kaufpreise in den letzten Jahren teilweise explodieren lassen. Diese Entwicklung scheint – zumindest in fünf Städten - gestoppt. In Hamburg, Frankfurt und Leipzig hat sich der Mietpreisanstieg dagegen sogar wieder beschleunigt“, kommentiert Roman Heidrich, Team Leader Residential Valuation Advisory JLL Berlin, die Ergebnisse. Bereits im zweiten Halbjahr 2017 habe das Mietpreiswachstum für alle Städte betrachtet ein siebenjähriges Tief erreicht. Allerdings sei das Niveau so hoch, dass viele Wohnungssuchende vor den hohen Mieten in den Städten kapitulieren, Zugeständnisse bei ihrer „Traumwohnung“ machen müssen oder nur außerhalb adäquaten Wohnraums finden. „Die Mietpreisbremse in ihrer bisherigen Form hat bisher keine Wirkung gezeigt. Genauso fraglich ist, ob die derzeit diskutierten Vorschläge inadäquate Mietsteigerungen künftig ausschließen. Solange die Fertigstellungszahlen hinter dem Bedarf zurückbleiben, bleibt es bei der Anspannung auf den Wohnungsmärkten. Und wie sich das deutsche Wohnungsproblem durch eine bloße Verlagerung vom Bauministerium ins Innen- und Heimatministerium lösen soll, bleibt das Geheimnis der Bundesregierung. Mietern und Vermietern ist damit nicht geholfen“, kritisiert Heidrich die Politik.

„In den Top-Städten in Deutschland sind zunehmend internationale private Kapitalanleger insbesondere im Spitzensegment des Wohneigentumsmarkts aktiv. Sie suchen nach stabilen Alternativen zu ihren Heimatmärkten, in denen entweder die Preise bereits ein nicht mehr finanzierbares Niveau erreicht haben oder politische Stabilität sowie Rechtssicherheit in Gefahr sind oder beide Faktoren zutreffen. Limitierend wirkt aber auch hier das sehr knappe Neubauangebot. Inwiefern sich ein steigendes Zinsniveau langfristig auf die Preise am Wohneigentumsmarkt auswirken wird, bleibt noch offen“, ergänzt Sebastian Grimm, Team Leader Residential Valuation Advisory JLL Frankfurt. (ahu)