Langsame Erholung bei US-Neubauten

Mit der Zinswende ist der US-Wohnimmobilienmarkt in ein schweres Fahrwasser geraten. Nun zeichnet sich eine Erholung bei Neubauverkäufen ab. Gleichzeitig bleibt auch Mieten ein großes Thema für die Bevölkerung. Ein Update zur Lage.

Die Entwicklungen an den Immobilienmärkten sind nicht losgelöst vom allgemeinen wirtschaftlichen Zustand eines Landes. Insofern bieten die USA grundsätzlich ein gutes Investitionsklima. Auch aktuell wächst die US-amerikanische Wirtschaft verhältnismäßig gut, Experten sind über den robusten Verlauf der Ökonomie in positiver Hinsicht verwundert. Noch vor einem Jahr geisterte das Gespenst einer drohenden Rezession durch die Öffentlichkeit. Fehlalarm! Zuviel des Optimismus ist natürlich nicht angebracht. Immerhin hat die anhaltende Zinswende insbesondere beim Neubau für Verwerfungen gesorgt und potenzielle Käufer verschreckt. Die Tatsache, dass die US-Notenbank Fed eine Zinssenkung bis auf Weiteres vertagt hat, macht es für dieses Segment nicht einfacher.

CBRE und PwC kommen beispielsweise zur Schlussfolgerung, dass die kurzfristigen Aussichten gedämpfter sind, nachdem zuletzt viele Neubauten auf den Markt kamen und argumentieren, dass die hohen Hypothekenzinsen tendenziell den Hausbau schwächen, was die Mietnachfrage zumindest aufrechterhalten würde. Peer Bender, CEO der ACRON AG, sagt in diesem Kontext: „Der Trend zur Miete in den USA ist keineswegs nur dem Mangel an Eigenkapital geschuldet. Immer mehr US-Bürger entscheiden sich ganz bewusst für eine Mietwohnung, die zu einem flexiblen und unbeschwerten Lifestyle passt, obwohl sie sich durchaus eine eigene Immobilie leisten könnten. Mittlerweile wohnt laut der Federal Reserve Bank of St. Luis mehr als ein Drittel der Amerikaner, nämlich 100 Millionen Menschen in einer Mietwohnung. Gewusst wie, kann es sich für Investoren aus Europa lohnen, diesen Trend nicht länger zu ignorieren.“ Hier muss man anmerken, dass auch die Mietsituation, zumindest in einigen Regionen, durchaus prekär ist. Steigende Mietzahlungen sind für viele Haushalte nicht mehr so einfach zu stemmen. Die DZ BANK kommt in einer aktuellen Analyse zum Ergebnis, dass sich Erholungstendenzen am US-Wohnimmobilienmarkt abzeichnen, jedoch auf moderatem Niveau. „Weiter steigende Preise stehen nur leicht rückläufigen Zinsen gegenüber. Die Niedrigzinsfinanzierungen wirken wie ein Korsett bei den Verkäufen von älteren Häusern, die üblicherweise rund 80 % des Marktes ausmachen. Dies kommt den Transaktionen bei neu gebauten Häusern zugute, die sich dementsprechend 2023 erholt haben. Die Bautätigkeit bei Einfamilienhäusern hat bereits ihr Tief durchschritten. Beim Neubau dürfte es weiter moderat aufwärts gehen. Dafür sprechen die verbesserte Stimmung in der Bauwirtschaft und ein leichter Aufwärtstrend bei den Bauanträgen. Der Preisauftrieb wird hierdurch gebremst, letztlich bleibt das Häuserangebot jedoch knapp“.

Demografie stärkt Wohnungsnachfrage

Der Häusermarkt ist zwangsläufig an die demografische Entwicklung und Anzahl der Haushalte eines Landes gekoppelt. Sinken beide Faktoren, müsste weniger neu gebaut werden. In den USA, wie auch hierzulande, ist fehlender Wohnraum ein brisantes Thema. In Kooperation mit der BVT Unternehmensgruppe hat der Immobilienökonom Prof. Dr. Günter Vornholz diesen Sachverhalt näher untersucht. Im Ergebnis ein Beleg für die Annahme steigender Nachfrage nach Wohnraum. „Die Zahl der Haushalte betrug im Jahre 2022 über 131 Millionen. Im langjährigen Durchschnitt kam es zu über 1 Million Haushaltsneugründungen pro Jahr, was zu einer stetigen Nachfrage nach neuem Wohnraum führte. Dabei ist der Anstieg von über 25 % gegenüber 2000 zum einen auf die wachsende Einwohnerzahl und zum anderen auf die verringerte durchschnittliche Anzahl an Haushaltsmitgliedern zurückzuführen. Die Zunahme neuer Haushalte wird sich künftig etwas verlangsamen, wobei bis zum Jahre 2040 noch insgesamt mehr als 15 Millionen neue Haushalte erwartet werden.“ (ah)

Fazit

Die Preise von Wohnimmobilien in den USA haben jüngst ein neues Rekordhoch erreicht. Der Case-Shiller-Hauspreisindex von S&P CoreLogic, der die Preisentwicklung für zwanzig US-Städte abbildet, stieg in der jüngeren Vergangenheit mit einer Jahresrate von rund 4 %. Die signifikante Verteuerung des Häuserbaus hat nicht nur die Nachfrage, sondern auch das Angebot auf dem US-Immobilienmarkt markant verringert. Knappheit heizt die Preise an. Erfreulicherweise zieht nun auch das Geschäft mit Neubauten an. Hier hat eine Trendwende mit langsamer Entspannung eingesetzt. US-Wohnimmobilien bleiben, speziell im Gegensatz zum dortigen Büromarkt, ein attraktiver Portfoliobaustein.