JLL Victor: Zuwachs an Performance

Aufgrund der in den letzten Quartalen teilweise rückläufigen Wertperformance einzelner Städte wurde bereits über Preisobergrenzen im Spitzensegment gemutmaßt. Die Mutmaßung ging daneben.

(fw/rm) Zumindest die Performance des VICTOR Prime Office von JLL hat im 2. Quartal 2016 mit + 3,6 Prozent wieder relativ stark zugelegt. Dieser Anstieg ist mit den Wachstumsraten der Boomphase in 2007 vergleichbar. Der Index notiert damit bei 149,0 Punkten. Seit dem Referendumsvotum in UK sind die möglichen Auswirkungen eines BREXIT auf die Immobilienmärkte in London und Kontinentaleuropa immer wieder Thema der Diskussionen. Während vor allem in Großbritannien Unsicherheit über die wirtschaftlichen und politischen Auswirkungen dominiert und auf den Immobilienmärkten bereits die ersten Reaktionen zu beobachten sind, halten sich die kontinentaleuropäischen Märkte auf einem insgesamt erfreulichen Niveau. In Deutschland hat bis zur Jahresmitte der Vermietungsmarkt ein starkes erstes Halbjahr erlebt. Investmentseitig sorgt nicht etwa ein Nachfragerückgang, sondern ein Angebotsmangel an adäquaten Produkten zwar für ein niedrigeres Halbjahresergebnis gegenüber 2015, der 5-Jahresschnitt ist aber um deutliche 20Prozent übertroffen. „Die für die Immobilienbewertung relevanten Transaktionen belegen weiter stark abfallende Nettoanfangsrenditen in den Top-5 Lagen. Haupttreiber ist die ungebrochen große Nachfrage nach Core-Produkten. Investoren auf dem deutschen Markt scheinen nach den Ankündigungen der Europäischen Zentralbank davon überzeugt zu sein, dass die momentane Niedrigzinsperiode mittelfristig anhält. Damit sind Investments im Spitzensegment selbst zu niedrigen Renditen auch morgen noch interessant“, so Ralf Kemper, bei JLL Head of Valuation & Transaction Advisory Germany. Insgesamt sinken die internen Zinsfußerwartungen der Investoren wie auch der Zinssatz deutscher Staatsanleihen. In Summe verändert sich das JLL-PRP (JLL Prime Risk Premium) mit 443 Basispunkten im Quartalsvergleich (Q1 2016: 437 Basispunkte) kaum, die Attraktivität der Investments bleibt damit nominell auf einem vergleichbaren Niveau. Der leichte Anstieg des PRP suggeriert sogar, dass der Hauptgrund der Renditekompression nicht der Nachfrageüberhang, sondern primär die Absenkung der Leitzinsen ist. Das dürfte die Diskussion um die Blasengefahr auf den Immobilien-Investmentmärkten am Leben erhalten. Zu berücksichtigen ist aber andererseits auch, dass die Fundamentaldaten in Deutschland nach wie vor stimmen.

Deutlicher Performance-Anstieg in allen Big 5.

Insgesamt ist im zweiten Quartal die Büro-Nettoanfangsrendite über alle Big 5 hinweg deutlich gefallen und wirkt damit als bestimmender Treiber der Quartalsperformance in den Spitzenlagen. Bei weiterer Angebotsverknappung im Spitzensegment, und gleichzeitig hoher Nachfrage werden die Nettoanfangsrenditen weiter sinken. Zur Jahresmitte war dieser Effekt auf die Quartalsperformance am stärksten in der bayerischen Landeshauptstadt zu spüren. Gemessen an der prozentualen Veränderung bleibt München mit einem Performanceplus von 5,5 Prozent (auf 167,2 Punkte) number one. Der Spitzen-Renditewert liegt bei mittlerweile 3,40 Prozent. Noch nie war die Rendite für Spitzenobjekte in erstklassigen Lagen so niedrig, schon gar nicht in München, und noch nie unter den Big 5. Denn auch die vier anderen Büroimmobilienhochburgen zeitigen die niedrigsten Spitzenrenditen in ihrer langjährigen Statistik. Düsseldorfs Spitzenlagen kommen auf einen Quartalsanstieg von 4,3 Prozent und notieren bei 137,1 Punkten, gefolgt von Berlin mit einem Zuwachs von 3,6 Prozent (auf 148,3 Punkte). Hamburg macht noch einmal einen Renditesprung auf 3,65 Prozent. Vor 12 Monaten lag sie noch bei 4,30 Prozent. Der Performancezuwachs über das Quartal ist allerdings mit 2,6 Prozent nicht mehr ganz so hoch (auf 161,7 Punkte). In Frankfurt (+2,0 Prozent auf 137,1 Punkte) dämpft ein ausbleibender Anstieg der Spitzenmieten und die schwächere Entwicklung der gewichteten Marktmieten in diesem oberen Mietpreissegment die Performanceentwicklung. Kemper abschließend: „Der seit 2009 anhaltende Boom in den Spitzenlagen hat im 2. Quartal 2016 nochmals deutlich an Fahrt aufgenommen. Allerdings findet die derzeitige Entwicklung in Deutschland mehr oder weniger noch losgelöst von der Brexit-Entscheidung statt. Deswegen schließen wir mittelfristig eine gesteigerte Volatilität der Märkte auch hierzulande nicht aus. Etwaige Kapitalwanderungen aus England in die EU konnten wir bislang noch nicht beobachten. Wohin die Reise definitiv führt, ist schwer zu sagen. Bis die Verhandlungen zwischen der EU und Großbritannien abgeschlossen sein werden, wird noch einige Zeit vergehen. Bis dahin gilt Deutschland nach wie vor als sicherer Anlageort, in dem – mittelfristig kann man das prognostizieren – keine Werteinbrüche zu erwarten sein werden.“ PDF Chart: http://www.jll.de/jll_germany_victor_pm_q2_2016_1.pdf www.jll.de