In Metropolregionen gibt es noch viel Potenzial

Gebot des starken Marktzugangs und der gutachterlichen Expertise

Bei dem gegebenen harten Wettbewerb muss eine ausreichende Anzahl geeigneter Grundstücke identifiziert und angekauft werden. Wichtig ist hier die kontinuierliche Marktbeobachtung und ein regionales Netzwerk. Ziel ist es, den Grundstücksankauf möglichst »off the market«, ohne die Einschaltung von Maklern und sich gegenseitig überbietenden Kaufinteressenten zu organisieren. Parameter wie Nutzungsart, Verkaufspreis, Verkaufsgeschwindigkeit und Wettbewerb müssen auf den Mikrostandort bezogen eingeschätzt werden. Für die Bewertung ist nicht nur die Lage eines Grundstücks entscheidend, zahlreiche weitere Faktoren wie städtebauliche Auflagen, Nahversorgung, Freizeit- und Bildungsangebot, medizinische Versorgung und vor allem auch die öffentliche Verkehrsanbindung fließen mit ein. Vor dem Ankauf durchläuft jedes Objekt nicht nur inhouse eine umfangreiche Due-Diligence Prüfung. Ein unabhängiges Sachverständigengutachten zur Ermittlung der Werthaltigkeit und Entwicklungsperspektive ist vor der Ankaufsentscheidung zwingend erforderlich.

Finanzielle Unabhängigkeit und Faktor Zeit als Renditebringer

Wenn alle notwendigen Kapitalflüsse aus Eigenkapital stammen, kann ein Immobilienentwickler unabhängig von Banken oder Finanzierungsunternehmen agieren. Die Unabhängigkeit minimiert nicht nur Zinsrisiken und finanzierungsbedingte Kosten. Sie sorgt zudem für Flexibilität, was vor allem Grundstücksverkäufer und Handwerker zu schätzen wissen. Dies bedeutet darüber hinaus aber auch Sicherheit für Investoren, die nach dem Ankauf der Immobilie für den Alternativen Investmentfonds (AIF) an erster Rangstelle im Grundbuch eingetragen werden. Der Faktor Zeit spielt bei jedem Projekt eine bedeutende Rolle, denn längere Entwicklungsphasen gehen zu Lasten der Rendite. Ein Zusammenspiel von schnellem Ankauf, frühzeitigen Vertriebsaktivitäten, zentraler Projektsteuerung und Leanmanagement während der Bauphase ermöglicht die Optimierung von Kosten und kurze Projektlaufzeiten. Im Schnitt beträgt der Entwicklungszeitraum vom Ankauf bis zum Verkauf einer Wohnimmobilie drei bis fünf Jahre. Die Anlagestrategie innerhalb der Publikumsfonds sieht vor, dass nach dem Verkauf der Wohnungen bzw. der fertigen Immobilie die dann wieder freien Mittel zügig in neue Objekte investiert werden und das Kapital nicht auf kaum verzinsten Tagesgeldkonten zwischengeparkt wird. Deshalb ist eine stets qualitativ gut gefüllte Objektpipeline unverzichtbar und entscheidet mit über den Erfolg einer Immobilienbeteiligung, gerade in einem hochpreisigen Marktumfeld, bei dem keine Preisentspannung zu erwarten ist.

Marktommentar von Ottmar Heinen, Vorstandssprecher der PROJECT Beteiligungen AG