In der Spur bleiben

Angesichts der teilweise sehr stark angezogenen Häuserpreise in den USA mag man denken, dass die dortige Immobilienkrise Geschichte ist, die sich in naher Zukunft wiederholen könnte. Viele US-Bürger nutzen steigende Löhne zum Hauskauf oder engagieren sich anderweitig am US-Immobilienmarkt.

Auch ausländische Investoren entdecken wieder die einzelnen US-Immobilienmärkte und treiben die Preise zusätzlich. Der Optimismus basiert jedoch auf der wirtschaftlichen Erholung und das Zinsniveau. Eine landesweite Blasenbildung ist aktuell nicht erkennbar.

Der Markt für Wohnimmobilien in den USA befindet sich nach wie vor im Aufwärtstrend, ist aber noch weit von den Höchstständen der Jahre 2005 und 2006 entfernt. Damals gab es eine Übertreibung am Markt, die ihr böses Ende im Platzen der Immobilien blase fand. Wie sind die zum Teil rapide steigenden Preisen heute zu interpretieren? Nur als Indikatoren der nachhaltigen Erholung oder koppelt sich das Preisniveau von der realwirtschaftlichen Entwicklung ab? Der S&P/Case-Shiller 20-City Composite Home Price Index, wichtiger Indikator zur Analyse des US-Immobilienmarktes, steigt seit nunmehr drei Jahren kontinuierlich an. Zum Tiefpunkt im Februar 2012 stand er bei 137 Punkten, Ende des vergangenen Jahres immerhin bei 174. Kurz vor der großen Immobilienkrise notierte der Index bei 205 Punkten. Das verdeutlicht, wo sich der Markt aktuell befindet.

In erster Linie sind es die niedrigen Hypothekenzinsen

dank der Nullzinspolitik der US-Notenbank Fed, die für die positive

Grundstimmung auf dem US-Immobilienmarkt sorgen.

Wer sesshaft werden möchte, kann derzeit unter Umständen sogar günstiger kaufen als mieten. Gehaltsanstiege, Verbesserungen auf dem Arbeitsmarkt und eine hohe Zahl junger Erwachsener, die das Elternhaus verlassen, sind laut dem renommierten US-Immobilienportal Zillow weitere Argumente für den US-Markt. „Die wirtschaftlichen Rahmendaten aus den USA sind sehr gut. Das gilt auch für die demografische Perspektive. Die US-Bevölkerung wächst alle zehn Jahre um rund 25 Millionen Einwohner, bis 2050 gar um die Bevölkerung der Bundesrepublik Deutschland. Seit dem Ende der Finanzmarktkrise haben die Beschäftigtenzahlen stetig zugenommen. Die aktuelle Arbeitslosenquote liegt mit ca. 6 % wieder im Korridor der Federal Reserve", sagt Gabriele Volz, Geschäftsführerin von WealthCap. Keine Einzelmeinung, wie auch Wolfgang J. Kunz, Vertriebsdirektor DNL Real Invest AG, bekräftigt: „Die Wachstumsprognosen sind äußerst stabil und liegen deutlich über denen der Europäischen Union. Die USA gehören seit jeher zu den stabilsten und gefragtesten Anlagemärkten der Welt. Ich erkenne keine Blasenbildung, wenngleich die Entwicklungen in einigen Metropolen wie New York und Boston schon mit Vorsicht zu betrachten sind. Diese Städte definieren allerdings nicht den kompletten US-Immobilienmarkt."

Die positive Preisentwicklung hat indes auch

regional an Breite gewonnen.

Nach dem Case-Shiller 20 Städte-Index sind die Preise auf Jahressicht in 2014 um 4,5 % gestiegen, etwas moderater als die 13,4 % im Jahr 2013. Besonders deutlich waren jüngst die Anstiege an Standorten entlang der Westküste und in Atlanta. Dass eine Überhitzung wohl nicht vorliegt, zeigen auch andere Indikatoren. Momentan werden auf jährlicher Basis rund eine Million neue Häuser verkauft. Das ist vergleichsweise wenig, im Schnitt zogen laut Immobilienportal Zillow seit den 50er Jahren 1,5 Millionen neue Haushalte jährlich in ein Eigenheim. Die nach wie vor steigenden Preise sorgen bei Branchenvertretern für gute Stimmung. „Ich sehe keine Abkehr von diesem Trend in naher Zukunft – außer wir bekommen einen gravierenden Umschwung in unserer Wirtschaft", bemerkte vor kurzem Bill Banfield, Vize-Chef des Online-Hypothekenvermittlers Quicken Loans, in einem Interview. Wichtig bei der Analyse ist, dass es „den" US-Immobilienmarkt als große Einheit nicht gibt, wie DNL-Experte Kunz festhält. „Somit unterscheiden sich die Teilmärkte je nach Standort und Marktsegment", ergänzt Geschäftsführerin Volz. Auch die Zahl der Zwangsversteigerungen hat sich vermindert. Im Juni letzten Jahres befanden sich laut des Informationsdienstes Core Logic circa 650.000 Eigenheime in einem Insolvenzverfahren. Zu Jahresbeginn 2014 wurden noch eine Million Objekte zwangsversteigert. Gleichfalls gibt es regionale Gegenden und Städte, die an den Glanz vergangener Zeiten nicht mehr anknüpfen können. Detroit ist ein Extrembeispiel, die einst als Motorcity boomende Metropole ist heute das Schlusslicht am US-Immobilienmarkt.

An der tendenziell positiven Stimmung am US-Immobilienmarkt

wollen verstärkt auch internationale Investoren teilhaben.

Milliarden kommen dabei aus China. Der in Hongkong gelistete Entwickler Landsea Green Properties errichtet beispielsweise riesige Wohnanlagen in Kalifornien. Insgesamt investierten Chinesen in den vergangenen zwölf Monaten etwa 22 Mrd. Dollar, im Vorjahreszeitraum waren es „nur" 13 Mrd.

Aber nicht nur im Wohnimmobilienmarkt ist Bewegung,

auch der Gewerbeimmobilienmarkt profitiert von der

wirtschaftlichen Erholung.

„Die Büromieten in einigen Regionen haben sogar bereits wieder das Vor-Rezessionsniveau erreicht. Auf den meisten US-Märkten ist das Mietpreiswachstum allerdings moderat. Wir prognostizieren, dass die Mieten bei Gewerbeimmobilien in den kommenden Jahren kontinuierlich steigen werden", sagt Yvo Postleb, Head of DTZ Germany. Der DTZ Fair Value Index für die USA, Gradmesser der Attraktivität von Gewerbeimmobilien, lag im dritten Quartal 2014 bei 86 von 100 möglichen Punkten und damit vor dem Vergleichswert für Europa. Tatsächlich hat sich die Bürobeschäftigung im Jahresverlauf gut entwickelt. Die Nachfrage nach Büroflächen sollte angesichts der positiven Konjunkturaussichten anziehen und in einem weiteren Abbau des Leerstands münden. Die DekaBank listet einige Fakten auf. „Nach einer eher verhaltenen Nettoabsorption im ersten Quartal 2014 hat sich die Nachfrage nach Class A-Büroflächen in den USA im Jahresverlauf deutlich beschleunigt. Im dritten Quartal übertraf sie ihr Vorquartalsniveau um über 20 %, in den Downtown Märkten sogar um fast 30 %. Das Fertigstellungsvolumen, das nach dem sehr hohen Niveau im Schlussquartal 2013 im ersten Jahresviertel relativ moderat ausgefallen war, erhöhte sich im dritten Quartal 2014 wieder deutlich und lag damit gut 40 % über dem Vorjahresquartal", so die Deka. „Die Zahlen der letzten Jahre belegen unseren Investitionsfokus auf die Nutzungsarten Shopping und Office. Dabei konzentrieren wir uns verstärkt auf die sogenannten Innovationszentren, die im Umfeld der Metropolstädte (Tier 1-Cities) entstehen", so Gabriele Volz. Bleiben die Aussichten positiv und übersteigt die Nachfrage das vorhandene Angebot, drückt sich das auch in der zu erwartenden Rendite aus. DNL-Experte Kunz ergänzt, dass der Anleger im Durchschnitt in den USA Renditen um 7,0 % im Gewerbebereich erwarten sollte.

Die anhaltende Attraktivität des US-Immobilienmarkts

wissen auch die Anbieter zu schätzen.

JAMESTOWN hat im Herbst 2014 den geschlossene Publikumsfonds „JAMESTOWN 29" auf den Markt gebracht und konnte vor kurzem die ersten drei Investitionsobjekte erwerben. Nach eigenen Angaben hat das Unternehmen seit Jahres beginn rund 110 Mio. US-Dollar und insgesamt schon 160 Mio. US-Dollar Eigenkapital in Deutschland eingeworben. Das zu platzierende Eigenkapital könnte, bei weitersteigendem Interesse, bis Ende 2015 statt der zunächst erwarteten 250 Mio. insgesamt auf über 400 Mio. US-Dollar Eigenkapital für den Fonds anwachsen. Positives konnte auch DNL Real Invest jüngst vermelden. Der „TSO-DNL Active Property, LP" wurde erst im November 2014 zum Vertrieb zugelassen und nach nur vier Monaten in Platzierung konnten bereits über 53 Mio. US-Dollar Eigenkapital platziert werden. Dieser positiven Entwicklung geschuldet sind nicht nur die drei im Emissionsprospekt beschriebenen Immobilien gekauft worden, sondern schon drei weitere interessante Investitionsobjekte vertraglich fest angebunden. Vier weitere Büroimmobilien sind per Vorvertrag für die Beteiligungsgesellschaft reserviert. Die Laufzeit der Beteiligung soll dabei lediglich drei bis fünf Jahre dauern.

WealthCap meldete kürzlich den Ankauf eines modernen Bürogebäudes im Herzen des Silicon Valley. Das 2002 erbaute Objekt in Mountain View, Kalifornien, ist umgeben von den Headquartern der großen Unternehmen wie Google, Facebook, eBay und Apple. Dieser Kauf soll aber nach eigenen Angaben nur der Anfang in der Ausweitung der US-Aktivitäten sein, weitere Zukäufe würden kurz- bis mittelfristig getätigt.

Fazit

Die Zinsen bleiben voraussichtlich niedrig; dies erleichtert weiterhin grundsätzlich Immobilienfinanzierungen. Die gute US-Konjunktur bewirkt, dass im Besonderen der US-Büroimmobilienmarkt so gut dasteht wie seit vielen Jahren nicht mehr. Der US-Immobilienmarkt bietet voraussichtlich in vielen Segmenten nach wie vor gute Einstiegsmöglichkeiten. Die immobilienwirtschaftlichen Fundamentaldaten scheinen wesentlich positiver als zu Beginn der Subprime-Krise. (ah)

USA - Printausgabe 02/2015