Immobilienausblick 2020 - Was kommt nach dem Rekordjahrzehnt?

Büroimmobilien als beliebte Assetklasse

Im Vergleich zu anderen Assetklassen spürt der Markt der Büroimmobilien die Konjunkturdelle der deutschen Wirtschaft kaum: Mit einem Anteil von 42 Prozent am bundesweiten Transaktionsvolumen ist diese nach wie vor die beliebteste Anlageklasse bei Investoren – die Nachfrage ist so groß wie selten zuvor. Doch Büroimmobilien werden nicht nur von Investorenseite nachgefragt, auch Unternehmen suchen händeringend nach Büroflächen. Die Entwicklung spiegelt sich in den Spitzenmieten wider: Den Zahlen von CBRE zufolge sind diese zu Jahresende 2019 in Berlin sogar auf 36,50 Euro pro Quadratmeter geklettert, die Leerstandrate lag im dritten Quartal in den Top-5-Städten bei 3,6 Prozent. Marco Kramer, Leiter des Risikomanagements der Real I.S. AG, schätzt die Assetklasse stärker als je zuvor ein: „Weder die Probleme der deutschen Autoindustrie noch die zu erwartende Eintrübung der Konjunktur haben bislang erwartbare Auswirkungen auf die betreffenden Immobilienstandorte. Historisch niedrige Leerstände und ein geringes Neubauvolumen könnten sogar einen Nachfragerückgang auffangen.“ Jener mögliche Nachfragerückgang wird den Prognosen von Savills zufolge jedoch nur bedingt zur Entspannung am Büroimmobilienmarkt beitragen, als viel wichtiger wird das Neubauvolumen gehandelt. Die Savills-Analysten sprechen davon, dass für 2020 erstmals eine mögliche Bedarfsdeckung in den Top-7-Städten erreicht werden könnte. Auch bei der Flächengestaltung im Neubau sind weiterhin moderne Arbeitswelten und flexible Aufteilungen gefragt.

LEH-Immobilien trotzen den trüben Konjunkturaussichten

Im Retail-Segment galten vor allem Einzelhandelsimmobilien lange Zeit als sicheres Investment, doch die strukturellen Veränderungen der vergangenen Jahre haben sich auch bei einigen Typen von Handelsimmobilien wie Shopping-Centern bemerkbar gemacht. Den Marktzahlen von CBRE zufolge sank – verglichen mit 2018 – das Transaktionsvolumen für Einzelhandelsimmobilien der ersten drei Quartale 2019 um rund zehn Prozent. Gründe dafür werden in der begrenzt verfügbaren Zahl an gut performenden Fachmärkten und Fachmarktzentren sowie in der stärker werdenden Präsenz von Online-Händlern gesehen, welche die Flächennachfrage im stationären Handel dämpfen. Die Investoren reagieren teilweise verhalten. Trotzdem bieten vor allem Immobilien des Lebensmitteleinzelhandels (LEH) wie Supermärkte und Nahversorger attraktive Investmentchancen. Demnach gehen die Experten von Savills und CBRE davon aus, dass die Nachfrage nach LEH-Immobilien der konjunkturellen Eintrübung trotzt und weiterhin hoch bleiben wird. Vorwiegend LEH-Immobilien, die trotz E-Commerce gut performen, werden als Assetklasse mit kontinuierlichem Wertzuwachs gehandelt. Gerald Feig, Geschäftsführer der FLEX Fonds Gruppe, meint dazu: „In Zeiten der Konjunktureintrübung stellen sich viele Anleger die Frage, welche Assets 2020 stabile Renditen erwirtschaften werden. Der Lebensmitteleinzelhandel erweist sich in Zeiten der wirtschaftlichen Korrektur als besonders wertstabil, laut einer aktuellen EHI-Studie legte der Umsatz von Supermärkten allein 2018 um 3,9 Prozent zu. Die Dinge des täglichen Bedarfs werden unabhängig von der wirtschaftlichen Lage benötigt, und in nachhaltigen Lagen mit einer stabilen oder wachsenden Bevölkerung werden Lebensmittelmärkte auch in Zukunft nachgefragt. Für Anleger ist diese defensive Wertanlage vor dem Hintergrund der trüben Konjunkturaussichten sicherlich nicht fehl am Platz.“

Quer durch beinahe alle Assetklassen gilt: Der Markt wird immer schnelllebiger. Zudem haben neue technologische Möglichkeiten branchenintern tiefgreifende digitale Transformationsprozesse angestoßen, welche sowohl Unternehmen, aber auch die bisherigen Flächenanforderungen verändern. Aufgrund dessen ist es essenziell, dass Investoren ihre Strategie schneller an die geänderten Bedürfnisse anpassen, um auch im kommenden Jahrzehnt erfolgreich zu bleiben.