Immobilien - Kaufen oder Verkaufen?

Die Sicherheit des Betongoldes und die niedrigen Zinsen haben in den vergangenen Jahren die Kaufpreise für Immobilien deutlich ansteigen lassen. Ein Beispiel ist die Entwicklung des Münchner Wohnungsmarktes. Zwischen Anfang 2012 und Anfang 2022 hat sich der durchschnittliche Quadratmeterpreis für eine Eigentumswohnung (Neubau) von etwa 3.400 Euro auf über 9.100 Euro massiv verteuert. Dies ging einher mit fallenden Zinsen, die die Finanzierung deutlich vergünstigt haben.

In den vergangenen Monaten haben sich nicht nur die Baupreise, sondern auch die Zinsen für Wohnimmobiliendarlehen deutlich verteuert. Da stellt sich die Frage, wie lange diese Verteuerung noch anhalten wird. Wir gehen davon aus, dass der jahrelange Aufwärtstrend bei den Immobilienpreisen auf absehbare Zeit vorbei ist. Gerade junge Leute können sich wegen der gestiegenen Finanzierungskosten in vielen Regionen schlicht keine eigene Immobilie mehr leisten. Gleichzeitig haben der vermehrte Platzbedarf infolge der Pandemie (Stichwort Homeoffice) und die hohen Preise in den Städten das Bevölkerungswachstum vermehrt in die Vororte der großen Städte verlagert.

München, Tel Aviv, Hongkong

Der jährlich veröffentlichte UBS Global Real Estate Bubble Index der Schweizer Großbank gibt jährlich im Oktober an, wie sich globale Immobilienmärkte langfristig entwickeln und aktuell bewertet werden. Bemerkenswert: Unter den weltweit 25 beobachteten Metropolen befinden sich gleich vier europäische Großstädte mit der Risikoeinschätzung einer Immo-bilienblase. Frankfurt, Zürich und München belegen dabei Spitzenplätze. Ein Blick auf das aktuelle Verhältnis zwischen Immobilienpreisen und Mietpreisen unterstreicht diese Einstufung:

München weist mittlerweile im weltweiten Vergleich das teuerste Verhältnis von Kaufpreis zu erzielendem Mietpreis auf; noch vor Tel Aviv und Hongkong. Ein Anleger benötigt demnach in München im Schnitt die Mieteinnahmen von 45 Jahren, um den Kaufpreis einer weltweit definierten Standardwohnung zu refinanzieren. Vor zehn Jahren reichten noch 30 Jahre Mieteinnahmen aus. Frankfurt steht bereits an Platz vier der teuersten Märkte. Auch dort sind mehr als 40 Jahre Vermietung notwendig, um den Kaufpreis zu refinanzieren.

Stabile Dividendenaktien für langfristige Investoren

Tatsächlich lassen sich in München erste Anzeichen für ein Abflauen der Immobilienpreise feststellen. Zum ersten Mal seit 2012 haben sogar die Mieten leicht nach unten korrigiert. Dass die Preisrallye bei Immobilien ein Ende findet, lässt sich absehen. Zumal das bereits deutlich gestiegene Renditeniveau dazu führt, dass es aus der Sicht konservativer Anleger endlich wieder echte Alternativen zur Mietrendite gibt. So lassen sich bei bonitätsstarken Unternehmensanleihen aktuell Renditen von 4 % bis 5 % pro Jahr erzielen – ohne die Vermietungsrisiken und hohen Nebenkosten einer Immobilie in Kauf nehmen zu müssen. Für langfristigere Investoren bieten sich auf dem aktuellen Kursniveau zudem stabile Dividendenaktien als Alternative zu einem Immobilienengagement an. Qualitätsaktien erzielen derzeit im Durchschnitt etwa 4 % Dividendenrendite.

Wenn man mit dem Gedanken spielt, seine Immobilie zu veräußern, gibt es aus unserer Sicht weitaus schlechtere Zeitpunkte, diesen Schritt anzugehen. Interessierte Käufer sollten noch stärker als in der Vergangenheit der Substanz und der Lage eines Objekts höchste Beachtung schenken und die vielerorts immer noch sehr hohen Bewertungen bei einer Kaufüberlegung berücksichtigen.

Kolumne von René Maushammer, Top Vermögen AG in Starnberg