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Big Seven könnten heiß laufen

Sehr starke Anstiege beim Vervielfältiger gibt es besonders in den A-Städten: So liegt der durchschnittliche Anstieg über alle sieben Städte hinweg bei zwei Jahresmieten. Bereits im Vorjahr waren die Vervielfältiger dieser Märkte auf hohem Niveau. Den Spitzenplatz nimmt in diesem Jahr erstmals Berlin ein, wo Wohnungskäufer im Schnitt knapp 40 Jahresmieten aufbringen müssen – vier mehr als noch ein Jahr zuvor. Laut den Autoren des Postbank-Wohnatlas ist der wesentliche Grund für den deutlichen Anstieg eine Maßnahme, die den Wohnungsmarkt in Berlin eigentlich billiger machen sollte: Durch den über ein Jahr geltenden Mietendeckel sanken die Nettokaltmieten um mehr als 4 % und führten damit zu einem Anstieg des Vervielfältigers.

Preisniveau in deutschen Großstädten (Big Seven)

Vervielfältiger - Kaufpreis Bestandswohnungen in Jahresnettokaltmieten

Stadt	Vervielfältiger 2020	Vervielfältiger 2019	Vervielfältiger 2018	Vervielfältiger 2017
Berlin	39,7	35,5	32,6	30,8
München	38,5	37,2	36,0	34,2
Hamburg	38,4	36,0	33,2	31,6
Frankfurt Main	35,0	33,5	31,4	29,3
Düsseldorf	33,4	31,3	29,9	28,4
Köln	29,5	28,2	26,8	25,7
Stuttgart	28,7	27,7	27,5	26,4
Durchschnitt*	34,7	32,8	31,1	29,5

Quellen: Value AG Marktdatenbank (2021); Berechnungen HWWI

*ungewichteter Durchschnitt über die sieben größten deutschen Städte

„Kaufinteressierte sollten in den Big Seven sehr wachsam sein und genau prüfen, ob die hohen Preise gerechtfertigt sind“, rät Postbank-Expertin Grunwald. Unter Umständen wäre auch ein Umzug ins Umland eine Option. Gerade rund um Berlin und Hamburg bieten die angrenzenden Landkreise im Vergleich zum örtlichen Mietniveau noch günstigere Objekte. So liegt im brandenburgischen Landkreis Märkisch-Oberland der Vervielfältiger mit 26 nur knapp über der 25-Marke, im östlich von Hamburg gelegenen Kreis Herzogtum Lauenburg liegt der Vervielfältiger bei 24,7, westlich der Hansestadt, im Landkreis Stade bei 24,9, im nordwestlich gelegenen Kreis Pinneberg bei 25. Schwieriger wird die Situation hingegen für Wohnungskäufer im Münchner Umland: In allen Kreisen rund um die bayerische Landeshauptstadt ist der Vervielfältiger bei mindestens 35, im Landkreis Starnberg liegt dieser mit 39,5 sogar höher als in München selbst.

Anstiege auch außerhalb von A-Städten

Auch deutlich kleinere Städte sind von steigenden Vervielfältigern betroffen: So müssen Wohnungskäufer in 23 Gemeinden ab 20.000 Euro mindestens 30 Jahresmieten aufbringen, um eine Eigentumswohnung zu kaufen. Zu den verhältnismäßig teuersten Großstädten gehören auch Rostock mit einem Vervielfältiger von 36,1 und Potsdam mit 32,8. Die Mittelstädte Rosenheim (34,3,) Landshut (33,3) und Baden-Baden (32,7) liegen ebenfalls im hohen Bereich.

„Wer die Chance hat, eine Eigentumswohnung nach seinen Wünschen zu erwerben, bei der die finanzielle monatliche Belastung im Verhältnis zur Mietbelastung nicht teurer kommt, der sollte den Erwerb unbedingt in Erwägung ziehen. Denn Immobilienbesitzer*innen betreiben zugleich Vermögensaufbau: Die eigenen vier Wände sind auch eine gute Altersvorsorge“, rät Expertin Grunwald. (ahu)