Große regionale Preisunterschiede bei Immobilien

Das Immobiliensegment ist keine homogene Masse. Vielmehr lassen sich Unterschiede festmachen, die weit über die Zweiteilung „West versus Osten" hinausgehen.

(fw/ah) Dies belegt eine Studie des Instituts für Immobilienwirtschaft der Universität Regensburg (IREBS) zum Thema „Deutsche Wohnimmobilien als Kapitalanlage", die unter der Leitung von Prof. Dr. Tobias Just in Zusammenarbeit mit der Deutschen Bank erstellt wurde. Die bayerische Hauptstadt München ist laut dieser Studie der teuerste Wohnimmobilienmarkt in Deutschland. Interessanterweise ist unter den Top-Städten nach Wohnungspreisen nur eine Stadt im Osten, Berlin. Im Mittel müssen Käufer in den begehrtesten westdeutschen Städten rund 60 Prozent mehr bezahlen als in den zehn teuersten Städten in Ostdeutschland.

Aber die Untergliederung „West" und „Ost" greift zu kurz. So gibt es in Westdeutschland sieben "A-Städte" mit deutlichem Preisanstieg, die auch schon vor 2009 überdurchschnittlich steigende Preise aufgewiesen haben. Daneben gibt es Universitätsstädte, bei denen wachsende Studentenzahlen oft zu einer ähnlich starken Preisentwicklung führten und so genannte „Wendepunktstädte", die erst in jüngster Zeit ein starkes Preiswachstum zeigen. Hierzu zählen beispielsweise Bremerhaven und Schweinfurt. Strukturschwache Städte, zu denen vor allem Orte im Ruhrgebiet und einige kleinere Städte in Norddeutschland zählen, runden das Bild im Westen ab.

Ostdeutschland teilt sich bei den Immobilienpreisen in zwei Gruppen. Zum einen Städte mit sehr geringer Dynamik. Auf der anderen Seite Städte, in denen die Preise zuletzt deutlich zulegten, wie Erfurt, Dresden, Leipzig und Weimar.

Die Autoren der Studie weisen darauf hin, dass es eine sehr enge Beziehung zwischen den Wohnungspreisen und der Kaufkraft in der jeweiligen Stadt gibt. „Trotz der geringeren Ein-kommen in Ostdeutschland sind die Wohnungen an den meisten Standorten für die Menschen dort gut erschwinglich", sagt Jochen Möbert, Immobilienexperte bei Deutsche Bank Research. Gemessen an der örtlichen Kaufkraft weisen Freiburg im Breisgau, München und Konstanz bundesweit die höchsten relativen Wohnungspreise auf, gefolgt von Berlin und Hamburg. „In der Regel gilt: Je niedriger der Leerstand, desto höher ist der Preis, den die Menschen gemessen an ihrer Kaufkraft zahlen müssen", so Tobias Just. „Eine Ausnahme ist lediglich Berlin, wo relativ hohe Leerstände nicht zu einer entsprechend hohen Erschwinglichkeit führen – offenbar gibt es hier einen Hauptstadtbonus."

Seit 2009 sind die Wohnungspreise für Neubauten in Deutschland um jährlich rund 5,5 Prozent gestiegen. In zehn deutschen Städten lag die jährliche Steigerungsrate seit 2009 bei mehr als 7,5 Prozent, mit Bamberg und der Stadt Lüneburg an der Spitze. Diese Marktbelebung folgt allerdings auf eine lang anhaltende Phase stagnierender Preise, wie Jochen Möbert betont: „In den zehn Jahren bis 2008 gab es in keiner deutschen Stadt einen mittleren Preiszuwachs von mehr als zwei Prozent pro Jahr." Wird der Zeitraum seit 1990 betrachtet, hat mehr als ein Viertel der untersuchten Städte 2013 ihre früher erzielten Spitzenpreise noch nicht erreicht.

Auch auf dem aktuellen Preisniveau sehen die Autoren der Studie am deutschen Immobilienmarkt interessante Anlagechancen. Eva Grunwald, Leiterin Baufinanzierung der Deutschen Bank, empfiehlt: „Gerade risikoaverse Investoren sollten dabei weniger auf die Wertänderungsrendite als auf steigende Auszahlungsrenditen achten. So können sie eine Reihe interessanter Städte abseits der ausgetretenen Pfade finden." So kletterten zum Beispiel die Mieten in Städten wie Rostock, Trier oder Passau in den vergangenen fünf Jahren um jeweils mindestens vier Prozent – und stiegen dabei schneller als die Preise.