Fokus auf kleinere Immobilien

Der deutsche Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien hat erstmals seit 2009 wieder ein Quartal mit einem Transaktionsvolumen unter einer Milliarde Euro abgeschlossen. Mit 925 Millionen Euro zwischen April und Juni kommt der Markt zum ersten Halbjahr 2023 auf ein Gesamtergebnis von 2,6 Milliarden Euro, was einem Rückgang von 24 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Der Vergleich mit dem eigenen Fünfjahresschnitt fällt mit minus 39 Prozent noch deutlicher aus. Ein Grund: Die Zurückhaltung der Investoren bei großvolumigen Deals. Hatte es 2022 noch sieben Transaktionen jenseits der 100 Millionen Euro gegeben, wurden im laufenden Jahr bislang nur drei registriert.

Sarah Hoffmann, Head of Retail Investment JLL Germany: „Auch der Einzelhandelsbereich kann sich dem sehr verhaltenen Gesamtinvestmentmarkt im zweiten Quartal nicht gänzlich entziehen, doch fallen die Rückgänge deutlich milder aus als in anderen Assetklassen, was zum Teil darauf zurückzuführen ist, dass die Pricing-Debatte schon deutlich früher begonnen hat – nämlich während der Pandemie. Entsprechend resilienter ist der Markt für Einzelhandelsimmobilien in dieser herausfordernden Marktsituation. Der Markt ist weiterhin agil, jedoch in kleineren Größenklassen.“

So stieg die Zahl der Transaktionen vom ersten zum zweiten Quartal von 42 auf 53 an, doch zugleich sank das  Einzelhandelsinvestoren fokussieren sich auf kleinere Immobilien durchschnittliche Volumen von 40 auf 18 Millionen Euro. Insgesamt kommt der Markt so zum Halbjahr auf 95 Transaktionen nach 163 im Vorjahr.

Auch zum Halbjahr 2023 entfiel der größte Anteil der Einzelhandelsinvestments auf Warenhäuser (43 Prozent). Maßgeblich war dies auf die KaDeWe-Beteiligung sowie die Beteiligung der Signa an acht Galeria-Häusern zurückzuführen. Mit 21 Prozent folgten Shopping-Center auf dem zweiten Platz. Fachmarktprodukte kommen zusammengenommen auf einen Anteil von 29 Prozent. Davon entfallen auf Fachmärkte 13 Prozent, auf Fachmarktzentren zehn Prozent sowie weitere sechs Prozent auf Supermärkte. „Nachdem Fachmarktprodukte in den vergangenen Jahren der Liebling der Investoren waren, zeigt sich zunehmend, dass auch Shopping-Center wieder auf den Kauflisten stehen, darunter zuletzt das Tibarg Center in Hamburg“, sagt Sarah Hoffmann.

Zugleich zeigt sich, dass die Investoren auf Sicherheit und Qualität setzen: Rund 42 Prozent des Gesamttransaktionsvolumens entfielen auf Core-Produkte, weitere 49 Prozent auf Core plus. Value Add und opportunistische Produkte wurden mit vier beziehungsweise fünf Prozent hingegen kaum gehandelt. Deutsche und internationale Investoren teilten sich den Markt auf der Käuferseite exakt auf. Auf Verkäuferseite kamen die ausländischen Akteure hingegen nur auf 35 Prozent, so dass sie ihre Bestände per saldo um 387 Millionen Euro erhöhten.