Entscheidend ist, was der Kunde kann und will

Wohneigentum kann unterschiedlich stark an Wert gewinnen

Wenn der Kapitalanleger in eine Direktimmobilie investiert, sollte er auch deren mögliche Wertentwicklung berücksichtigen. So zeigt die aktuelle Studie „Wohnmarktanalyse Neubauwohnungen in ausgewählten Metropolregionen Quartal 2/2018“ von PROJECT Research, dass zwischen den einzelnen Metropolregionen zum Teil erheblich Unterschiede bestehen bezüglich der Entwicklung der Preise für Neubaueigentumswohnungen. So müssen Käufer von Neubaueigentumswohnungen in Düsseldorf nun im Schnitt 6.238 €/m² bezahlen, 18,1 % mehr als zwölf Monate zuvor. Auch in Frankfurt (+11,9 % auf 6.560 €/m²) waren die Preissteigerungen im zweistelligen Bereich. Gerade noch so im einstelligen Bereich kletterten die Preise in Berlin, wo Neubaueigentumswohnungen im Schnitt 6.209 €/m² kosteten, 9,1 % mehr als im Vorjahrszeitraum. Kaum spürbar war der Preisanstieg in Hamburg, wo Neubaueigentumswohnungen im Schnitt 5.921 Euro/m² kosten, gerade einmal 0,5 % mehr als zwölf Monate zuvor.

Preise steigen in Städten (meist) stärker

Während also bei der reinen Betrachtung des Stadtgebietes nur in zwei Städten die Preise zweistellig stiegen, sind es bei der Betrachtung des erweiterten Umfeldes gleich vier Metropolregionen mit zweistelligen Preisanstiegen: Düsseldorf (+12,7 % auf 5.288 €/m²), Nürnberg (+11,4 %, im Stadtgebiet selbst stiegen die Preise um 8,2 %) auf 4.681 €/m²), Frankfurt (+11,1 % auf 5.416 €/m²) und Berlin (+10,2 % auf 6.177 €/m²). Dass die Preise in den Stadtgebieten und den umliegenden Metropolregionen unterschiedlich stark steigen, hängt laut Dr. Matthias Schindler auch mit dem unterschiedlichen Zuschnitt der Metropolregionen zusammen.

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„Während Regionen wie Frankfurt oder München ein großes wirtschaftsstarkes und bevölkerungsreiches Umland besitzen, ist bspw. in Berlin ein deutliches Stadt-Umland-Gefälle zu beobachten. Die Anzahl an Gemeinden, die von PROJECT im Münchner Umland erfasst werden, ist deutlich höher als etwa in Berlin. Dementsprechend hat der durchschnittliche VKP von Berlin einen deutlich größeren Einfluss auf den VKP der Metropolregion als bspw. der von München. In enger gefassten Umlandregionen wie bspw. in Berlin ist zudem die preisliche Volatilität aufgrund der wenigen vorhandenen Bauprojekte deutlich stärker ausgeprägt. Der Abverkauf oder Vertriebsstart können – wie im Fall von Potsdam - zu massiven preislichen Veränderungen führen. Dies führt bspw. auch dazu, dass die Verkaufspreise in der Metropolregion stärker steigen als in der Stadt Berlin“, erläutert der Vorstand Projektentwicklung der PROJECT Real Estate AG.

In der längerfristigen Betrachtung würden die Preise in den Stadtgebieten selbst aber stärker steigen als in den Metropolregionen. „In den letzten zwei Jahren stiegen in den meisten von PROJECT erfassten Metropolregionen die Verkaufspreise in den Kernstädten stärker an als im jeweiligen Umland. Die preissteigenden Faktoren in den Kernstädten wie hohe Wirtschaftskraft, Bevölkerungswachstum, starke Nachfrage nach Wohnraum, oder die Angebotsknappheit bei Grundstücken waren stärker ausgeprägt als im Umland. Auch Objekte aus dem Hochpreissegment, die bis auf wenige Ausnahmen wie Starnberg zumeist in den Großstädten zu finden sind, sorgten für ein stärkeres Preissteigerungsniveau in den Kernstädten“, so Schindler weiter. Wenn von hohem Preisniveau bei Immobilien die Rede ist, denken die meisten wohl an München – und an der Isar wird es immer teurer: Laut der PROJECT-Studie knackte die bayerische Landeshauptstadt im zweiten Quartal beim Durchschnittspreis zum ersten Mal die Marke von 9.000 €/m²: Im Schnitt mussten Käufer von Neubaueigentumswohnungen 9.024 €/m² bezahlen, 8,6 % mehr als im Vorjahr. Verständlich, dass viele Wohnungsinteressenten jenseits der Stadtgrenzen ihre Fühler austrecken – und damit auch für weiter steigende Preise sorgen: Wenn zusätzlich zum Stadtgebiet Münchens noch das weitere Umland betrachtet wird, sind die Preise um 7 % gegenüber dem Vorjahr gestiegen und haben beim Durchschnittspreis die Marke von 8.000 €/m² überschritten. Im Schnitt müssen Käufer von Eigentumswohnungen hier 8.149 €/m² bezahlen. „In den letzten 12 Monaten gleichen sich die Preissteigerungen allerdings immer mehr an. Diese Entwicklung ist vor allem in den Metropolregionen mit einem dynamischen Umland wie München oder Frankfurt zu erkennen. Aufgrund des hohen Preisniveaus erscheint das Umland, das oftmals eine gute Verkehrs- und Versorgungsinfrastruktur besitzt, auch für Städter zunehmend attraktiv. Daher steigt auch dort die ohnehin hohe Nachfrage nach Wohnraum, was zu stärkeren Preissteigerungen führt“, beobachtet Dr. Matthias Schindler. (ahu)