Ein (noch) unerschlossener Markt mit großem Potenzial

Derzeit spielen Erbbaurechte bei Immobilieninvestoren nur eine geringe Rolle. Ein Blick ins Ausland zeigt aber, dass dieses Anlagevehikel durchaus attraktiv sein kann. Vor allem für eine Anlegerklasse kommt es in Frage.

Aufgrund des Niedrigzinsumfelds müssen institutionelle Investoren immer mehr nach alternativen Anlagevehikeln Ausschau halten, die trotz konservativen Risikoprofils ausreichende Rendite bringen. Deshalb interessieren sich diese verstärkt für Nischenprodukte wie Mikrowohnen, Parkhäuser oder Gesundheitsimmobilien. In diese Reihe könnten auch Erbbaurechte im klassischen Investitionssegment passen. Bislang ist dieser Markt noch wenig erforscht und dessen Potenziale sind damit noch weitgehend unbekannt. Um das zu ändern, hat der Lehrstuhl Immobilienfinanzierung an der IREBS an der Universität Regensburg unterstützt durch Union Investment nun eine Studie durchgeführt, die heute auf dem 6. Erbbaurechtkongress in Dortmund vorgestellt wird.

„Aufgrund seiner langen Laufzeiten und des sicheren Cashflows aus dem Erbbauzins stellt das mit einem Erbbaurecht belastete Grundstück eine per se interessante Anlageform für institutionelle Investoren dar. Der Mangel an attraktiven Angeboten im Volleigentum macht die Vergabe von Erbbaurechten zu einer möglichen Investmentalternative“, erläutert Wolfgang Kessler, Mitglied der Geschäftsführung der Union Investment Institutional Property GmbH. „Der Nutzen hängt jedoch insbesondere in Deutschland stark von der Vertragsgestaltung ab.“ Beispielsweise sind dingliche und schuldrechtliche Vereinbarungen, Vorkaufrecht, Berechnungsverfahren sowie etwaige andere Verpflichtungen zu überprüfen. Für Privatpersonen sind Investitionen in Erbbaurechte eher keine Alternative, da der Aufwand aufgrund der Komplexität häufig den Nutzen des Investments übersteigt. Auch aufgrund der finanziellen und zeitlichen Gestaltungsspielräume sind institutionelle Investoren ein prädestinierter Anlegerkreis.

Blick auf die Insel lohnt sich

Politisch möchte man sich in Deutschland wohl eher kein Vorbild an Großbritannien nehmen, Stichwort Brexit. Doch im Bezug auf die Investition in Erbbaurechte kann es sich durchaus lohnen, sich die Situation auf der Insel anzusehen. So zeigt die Untersuchung, dass der dortige Markt für Erbbaurechte deutlich besser etabliert ist als der deutsche. „Die Volumina der auf Erbbaurecht spezialisierten Immobilienfonds in Großbritannien zeigen das Marktpotenzial auf, das deutsche Fonds bisher nur in geringem Maße genutzt haben“, erläutert Wolfgang Kessler. Auch wenn sich in Deutschland evtl. aufgrund der Marktenge in Einzelfällen Überrenditen erzielen lassen, erscheint für deutsche Immobilienfonds der britische Markt aufgrund der höheren Liquidität besser geeignet.

Deutlich wird aber auch: Beim Erbbaurecht handelt es sich um einen noch kleinen und illiquiden Markt. „Hier ist dringend mehr Transparenz erforderlich, um den Markt für Erbbaurechte attraktiver für Investoren zu gestalten. Dies fängt bereits bei der Datenerhebung an. Daten bezüglich Erbbauzins oder dem Volumen der Transaktionen mit Erbbaurecht sind vereinzelt in den Kommunen vorhanden, werden allerdings nicht verarbeitet und veröffentlicht“, erklärt Prof. Dr. Steffen Sebastian von der IREBS an der Universität Regensburg. Mit der Studie habe man daher den Impuls setzen wollen, sich in weiteren Untersuchungen intensiver mit dieser alternativen Anlageform zu beschäftigen. (ahu)