Konkurrenz durch Wohnen

Düsseldorfer Investmentmarkt legt spürbar an Dynamik zu

Nach nur 250 Mio. Euro Transaktionsvolumen im ersten Quartal hat der Düsseldorfer Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien im zweiten Quartal kräftig aufgeholt und seinen Umsatz mit 470 Mio. Euro fast verdoppelt, so dass zum Halbjahr 720 Mio. Euro zu Buche stehen. Rund 70 Prozent davon entfallen auf Büros, was im Langzeitvergleich für Düsseldorf relativ hoch ist. „Wir erwarten ein lebhaftes zweites Halbjahr“, betont Wolfgang Finke, Team Leader Office Investment bei JLL in Düsseldorf, „und halten an der Prognose von 2,5 Milliarden Euro Umsatz für das Gesamtjahr fest.“ Der Grund: „Aktuell ist es sehr spannend zu beobachten, wie der Düsseldorfer Büro-Investmentmarkt nach einer Verschnaufpause infolge des Rekordjahres 2015 nun wieder Fahrt aufnimmt. Die weiter gesunkenen Netto-Anfangsrenditen liegen im Vergleich immer noch unter denen anderer Top-Standorte und sind gemeinsam mit den sehr positiven wirtschaftlichen Rahmenbedingungen des Standorts Düsseldorf Grundlage für hochattraktive Investments.“

Transaktionen im zweistelligen Millionenbereich dominieren den Markt

„Das Niveau des Vorjahres wird dabei punktuell wieder erreicht. Das erkennen wir daran, dass die Nachfrage auch nach den großen Transaktionen im Vorjahr weiter steigt und es bereits einige größere Transaktionen gab“, so Finke. Dazu zählen der Verkauf des „La Tête“ an der Toulouser Allee, des „Dock 2“ an der Kaistraße sowie eines Bürogebäudes am Neuen Zollhof im Hafen. „Auf eine Transaktion im dreistelligen Millionen-Bereich wartet der Markt derzeit allerdings noch.“ Die stetig steigende Nachfrage bei knapperem Angebot wirkt sich bereits jetzt aus: „Teilweise ist das Kaufpreisniveau explodiert. Im Central Business District werden derzeit bei einzelnen Geschäftshäusern extrem hohe Preise bezahlt. Damit arbeitet sich Düsseldorf an die Spitzenlevel von München, Hamburg und Frankfurt heran“, bilanziert Finke. Vor allem Entwickler nutzten diese Situation, um auf Verkäuferseite mit 24 Prozent Marktanteil aktiv zu werden, während auf der Käuferseite Asset/Fonds Manager mit 27 Prozent Anteil ihre Bestände ausbauten.

Hochpreisige Objekte sind im Stadtgebiet kaum noch zu haben

„Die größte Dynamik für Käufe und Verkäufe war im zweiten Quartal am Kennedydamm sowie im Hafen. Suchen Investoren allerdings großvolumige Transaktionsobjekte, können wir diese derzeit nicht im Düsseldorfer Stadtgebiet und auch nur bedingt im Umland bedienen“, lokalisiert Finke. Nach wie vor ist viel Liquidität im Markt und deutsche Großstädte gelten in Zeiten von Brexit und dauerhaft niedrigen Zinsen als sicherer Hafen: „In Düsseldorf ist ein Trend klar sichtbar: Investoren gehen beim Preis mittlerweile höher, um überhaupt zum Zug zu kommen. Dadurch sind die Faktoren bei einzelnen Projekten aktuell deutlich unter der 5-Prozent-Marke, bei Top-Objekten in Einzelfällen nochmals sehr deutlich darunter (bis 4,10 Prozent). Extrem eng ist der Wettbewerb um die Projektentwicklungen“, erklärt Wolfgang Finke. Doch nicht nur die Preise verändern sich vor diesem Hintergrund, auch das Verhalten der Investoren: „In diesem stark verdichteten Markt, in dem die Nachfrage das Angebot weit übersteigt, nehmen Investoren auch schwierige Rahmenbedingungen in Kauf. Nun sind auch Objekte interessant, die eine komplizierte Dealstruktur haben oder in denen es knifflige Vermietungsfragen zu lösen gilt“, skizziert Finke. Das spiegelt sich auch bei den Risikoklassen wider: Während der Core-Anteil nur leicht auf 40 Prozent zurückging, verlor Core Plus (25 Prozent) deutlich an Value-Add-Produkte (28 Prozent).

Transaktionen werden genauer geprüft und dauern daher länger

„Die Folge dieser neuen Strategie: Risikobehaftete Objekte brauchen für eine Transaktion zeitlich länger. Due Diligence ist stärker denn je gefragt und nötig. Im Schnitt wird ein Deal in 5 Monaten abgewickelt. Doch einzelne Projekte dauern mittlerweile bis zu einem Jahr oder darüber hinaus, weil viele Details geklärt werden müssen, bevor beide Seiten den Kaufvertrag unterschreiben können“, beobachtet JLL-Experte Wolfgang Finke. Aufwändigere Transaktionen können in der Regel von nationalen Akteuren besser bewältigt werden. Entsprechend ist der Anteil ausländischer Käufer im ersten Halbjahr auf nur noch ein Viertel gesunken. Bei den Verkäufern machten sie etwas mehr als ein Drittel aus. Ihre Bestände reduzierten sich in diesem Zeitraum per Saldo um 76 Mio. Euro. Eine Entwicklung, mit der Düsseldorf derzeit unter den Big 7 alleine dasteht.

Investoren müssen für mehr Rendite neue Wege gehen

Die Rendite gerät durch die erneut gewachsene Nachfrage erneut unter Druck und ist seit Jahresbeginn von 4,30 Prozent auf 4,10 Prozent gesunken. Sie liegt damit so niedrig wie noch nie in Düsseldorf. Deshalb sind Randlagen wie Ratingen Ost stark im Fokus, denn es gibt nicht mehr genug Top-Produkte in den besten Lagen Düsseldorfs. „Anstatt nun aber ein B-Objekt in einer A-Lage zu kaufen, entscheiden sich viele Investoren lieber dafür, ein erstklassiges Objekt in einer B-Stadt im Umland zu kaufen. Denn dort gibt es viele Projektentwicklungen, die Gewerbesteuer ist niedriger und gerade im Düsseldorfer Umland ist die Verkehrsanbindung sehr gut“, so Finke. Finke nennt zudem ein zweites Rezept für mehr Rendite: „Man muss eine Ausweichstrategie fahren und nach opportunistischen Produkten suchen. In diesem Markt hat Düsseldorf noch einiges zu bieten. Beispielsweise am Kennedydamm gibt es einige Objekte in hervorragender Lage, die aber nicht mehr den modernen Standards entsprechen und eine grundlegende Modernisierung oder eine Umentwicklung brauchen.“ Das bedeutet dann zwangsläufig Investitionen: „Die Wertsteigerung und damit mehr Rendite geht dann aber nur über ein professionelles Asset- und Property-Management.“ Doch auch für Investoren, die ein möglichst geringes Risiko eingehen wollen und den Aufwand scheuen, gibt es positive Nachrichten. Finke beruhigt: „Im Düsseldorfer Markt ist das Wertrisiko sehr gering. Was man investiert, bekommt man in der Regel mindestens auch zurück.“ www.jll.de