Drei Wege, ein Ziel

Unterschiedliche Herangehensweisen

Neben unterschiedlichen Anlagesummen unterscheiden sich direkte und indirekte Immobilieninvestitionen vor allem durch die Objektauswahl, die bei Direktinvestments durch den Anleger selbst erfolgt, während bei indirekten Investments hingegen der Wertpapieremittent diese Aufgabe übernimmt. „Unsere Immobilien-AIF diversifizieren aus Gründen der Risikoreduzierung gezielt über Standorte und Nutzungsarten. Dabei liegt der Fokus auf Büroimmobilien – und hier auf Multi-Tenant-Objekten oder auch Single-Tenant-Objekten mit langer Mietvertragslaufzeit, guter Drittverwendungsmöglichkeit und hoher Standorttreue des Mieters – sowie auf Fachmarktzentren“, erläutert Michael Guggenberger, wie das Unternehmen die Investmentobjekte auswählt. Dabei spielen auch aktuelle Entwicklungen eine Rolle. So kommen für BVT derzeit nicht alle Fachmarktzentren in Frage. „Hier achten wir auf Lebensmittel-Vollsortimenter als Ankermieter, da sie weniger anfällig sind für die E-Commerce-Konkurrenz“, so Guggenberger weiter. Während die Nachfrage nach Lebensmitteleinzelhändlern über einen längeren Zeitraum weitgehend konstant ist, sind Büroimmobilien stark von der gesamtkonjunkturellen Entwicklung abhängig. Um die damit verbundenen Schwankungen abzufedern, nutzt BVT nach Aussage von Michael Guggenberger eine Strategie, deren Name an eine schwedische Popgruppe erinnert, mit dieser aber nichts zu tun hat: Das ABBA-Prinzip, also A-Lagen in B-Standorten und B-Lagen in A-Standorten. Zudem investiert das Unternehmen laut dem Manager auch gerne im zweiten Lebenszyklus, weil dann die Mietpreise schon bestätigt und die Standorte etabliert seien. „Außerdem spielen für uns mittlerweile ESG-Kriterien eine bedeutende Rolle“, so Guggenberger. Bei der Suche nach geeigneten Investitionsobjekten versucht BVT, einem Bieterwettbewerb so gut es geht aus dem Weg zu gehen. „Aufgrund unserer guten regionalen Vernetzung setzen wir vor allem auf Off Market Deals“, berichtet der Manager. Auch TSO investiert in Gewerbeimmobilien. Um in das Portfolio der Vermögensanlagen zu kommen, müssen die Objekte strenge Kriterien erfüllen. „Konkret sucht TSO nach unterbewerteten Gewerbeimmobilien auf Märkten, die von Bevölkerungswachstum und Unternehmenszuzug geprägt sowie infrastrukturell günstig gelegen sind“, erläutert Christian Kunz. Von den Objekten, die die Voraussetzungen erfüllen, schafft es schlussendlich nur ein Bruchteil ins Portfolio. „Die Investitionsobjekte von TSO werden kleinteilig anhand des hauseigenen Analysefilters bestimmt. So werden aus ca. 1.200 Objektangeboten jährlich etwa 180 näher geprüft, 70 Kaufangebote im Jahr abgegeben und ca. sieben Objektankäufe realisiert“, so Kunz abschließend. (ahu)