Diese Chancen bieten Quartiersentwicklungen

Auch Anleger setzen zunehmend auf Quartiere

Die aktuellen Niedrigzinsen lassen immer mehr Investorengeld in Immobilien fließen. Entsprechend wird auch eine immer breitere Auswahl an Anlageobjekten ins Visier genommen, darunter auch Quartiere, in die vor zehn Jahren fast ausschließlich Big Player wie die Allianz oder Union Investment investiert hatten. Die Top 5-Käufer kompletter Quartiersentwicklungen sind seit 2014 DWs, Korea Investment Corporation und Brookfield Europe, die zusammen den Potsdamer Platz in Berlin erwarben, Quantum Immobilien und die Triuva Kapitalverwaltungsgesellschaft. Seit dem Jahr 2014 wurden Mischquartiere mit einem Gesamtwert von fast 7,8 Mrd. Euro gehandelt. Neben deutschen Käufern traten vor allem britische, kanadische und US-amerikanische Investoren auf. Bei den Investoren handelt es sich hauptsächlich um Offene Spezialfonds, Versicherungen/ Pensionskassen und Private-Equity-Fonds.

Dass Immobilienkäufer sich bislang beim Kauf von Quartiersentwicklungen noch zurückhalten, sieht Iris Schöberl vor allem mit der Vergangenheit begründet. „Traditionell denken Investoren in Asset-Klassen. Ein Quartier ist aber mehr, besteht aus verschiedenen Komponenten für verschiedene Bedarfe, was Bewertungen und Renditeberechnungen erschwert.“ Da die Gebäude eines Quartiers steuerlich unterschiedlich behandelt werden, mache es einem Investor, der bislang auf Büro- oder Wohnimmobilien spezialisiert war, nicht leicht, unternehmerisch sicher zu agieren. „Auch professionelle Bewerter tun sich noch schwer, weil ihnen standardisierte Kriterien für Quartiere fehlen. Eine einfache Aneinanderreihung der Bewertungen einzelner Nutzungsbausteine reicht nicht, denn es gilt positive Synergien zu berücksichtigen“, so Schröberl weiter, das das als „Silo-Denken“ bezeichnet. Die Teilnehmer des Pressegesprächs waren sich darin einig, dass sich Investoren von diesem Gedanken verabschieden sollten, denn ein Investment in ein komplettes Quartier biete eine ähnlich gute Risikostreuung wie ein Aktienmischfonds. „Quartiere werden aus einer Hand gemanagt. Projektentwickler können nach Fertigstellung des Quartiers Asset-Manager werden, denn zum einen kennt keiner die Immobilien vor Ort so gut wie sie und zum anderen wissen sie relativ gut, wie sich die Ansprüche der Nutzer und die Notwendigkeiten durch gesellschaftlichen und gesetzlichen Wandel ändern werden. Das ermöglicht ihnen eine ganzheitliche Entwicklung beispielsweise Richtung Energieeffizienzsteigerung oder Mobilität“, nannte Marcus Lemli einen weiteren Vorteil für Investoren. Er unterstrich, dass Investoren bereit sein müssen, Quartiere nachhaltig zu sehen. „Denn wir leben in einem permanenten Wandel und Quartiere müssen angepasst werden.“ Lothar Schubert ist optimistisch, dass große Immobilienkäufer angesichts demographischer, gesellschaftlicher und digitaler Entwicklungen die Pluspunkte einer Quartiersentwicklung erkennen. Und das es zu einem Zusammenwirken aller Beteiligten kommt: „Entscheidend ist die Balance zwischen Investment und Stadtentwicklung.“ (ahu)