Die wichtigsten vier Punkte, auf die eine Erbengemeinschaft achten sollte

Immobilie gemeinsam verkaufen

Bei einem gemeinsamen Verkauf ist die Zustimmung aller Miterben notwendig, eine Mehrheit genügt nicht. Zudem muss die Erbengemeinschaft als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen sein. Zu prüfen ist auch die laufende Spekulationsfrist des Erblassers – also ob zwischen dem Erwerb und dem Verkauf der Immobilie weniger als zehn Jahre vergangen sind. Die Spekulationsfrist geht automatisch auf die Erben über, beginnt also nach einer Erbschaft nicht neu. „Wird die Immobilie verkauft, teilen sich die Miterben je nach testamentarischer Verfügung oder Erbfolge den Erlös auf. Die Vorteile, die für einen Verkauf sprechen, wenn eine Erbengemeinschaft eine Immobilie erbt, liegen auf der Hand: Die Miterben können den Verkaufserlös sofort für eigene Vorhaben nutzen, der Erbvorgang ist schnell abgeschlossen und laufende Kosten entfallen für die Miterben“, sagt Tim Wistokat von Von Poll Immobilien.

Für eine reibungslose Vermarktung der Immobilie empfiehlt es sich, einen professionellen Immobilienmakler zu beauftragen und ihm eine Vollmacht für die weitere Abwicklung zu erteilen. So werden mögliche Interessenkonflikte innerhalb der Erbengemeinschaft reduziert und der Verkaufsprozess durch einen kompetenten Experten beschleunigt.

Immobilie selbst nutzen

Für den Fall, dass ein Miterbe noch in der geerbten Immobilie wohnt – häufig der Ehepartner – oder künftig dort wohnen möchte, haben die Miterben Anspruch auf eine angemessene Nutzungsentschädigung oder auf Abschluss eines Mietvertrages. Hat der Erblasser jedoch testamentarisch ein Wohnrecht auf die Person eingeräumt und ist dieses im Grundbuch eingetragen, so gilt das Wohnrecht. Ein Verkauf ist dann in der Regel unwahrscheinlich, da das Wohnrecht auch bei einem Verkauf an Dritte bestehen bleibt. Dieser Umstand kann den Wert der Immobilie erheblich mindern.

„Grundsätzlich kann ein Miterbe die geerbte Immobilie auch komplett übernehmen. In diesem Fall muss er die anderen Miterben auszahlen. Wie hoch die Zahlung ist, richtet sich nach dem Wert der Immobilie. Die Immobilienbewertung sollte von einem zertifizierten Gutachter erstellt werden, da sie vor Gericht Bestand hat. Rechtssicherheit schafft zudem ein notariell beglaubigter Auflösungsvertrag, in dem alle Vereinbarungen festgehalten werden“, lässt der Immobilienrechtsexperte von Von Poll Immobilien wissen.

Immobilie gemeinsam vermieten

Einigen sich die Mitglieder einer Erbengemeinschaft darauf, das Objekt zu vermieten, was häufig bei einem Mehrfamilienhaus eintritt, werden die Mieteinnahmen unter den Miterben aufgeteilt. Um Streitigkeiten zu vermeiden, sollte die Aufteilung einvernehmlich geregelt und am besten ein Hausverwalter engagiert werden.

Teilungserklärung

Kann sich eine Erbengemeinschaft nicht auf den Immobilienverkauf oder eine Verwaltung einigen, ist die Teilungsversteigerung oftmals die letzte Möglichkeit. Jeder Miterbe kann nach Paragraph 2042 Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch beim Amtsgericht die Erbauseinandersetzung durch einen Antrag auf Veräußerung von Grundstücken, Eigentumswohnungen oder Erbbaurechten stellen. „Die anderen Mitglieder der Erbengemeinschaft können die Teilungsversteigerung nicht verhindern. Bei der Versteigerung kann jedes Mitglied der Erbengemeinschaft mitbieten und die Immobilie erwerben. Der Erlös wird unter den Erben aufgeteilt. Allerdings wird die Immobilie bei Versteigerung in der Regel unter Wert verkauft. Zudem müssen die Kosten für das Wertgutachten vor der Teilungsversteigerung und für das Verfahren bezahlt werden, was den Erlös zusätzlich schmälert“, gibt Wistokat von Von Poll Immobilien zu bedenken.

Kosten einer Erbengemeinschaft

Neben den Kosten für die Sterbeurkunde und Beerdigung entstehen den Erben einer Erbengemeinschaft weitere Ausgaben. Dazu gehören die Erbschaftssteuer, Kosten für den Erbschein, die Grundbucheintragung und Erbauseinandersetzung. Die Erbschaftssteuer hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie dem Verwandtschaftsgrad und dem Wert des Erbes. Der Erbschein richtet sich nach dem Erbwert und regelt die rechtliche Zuständigkeit des Erben. Für die Berichtigung des Grundbuchs fallen Gebühren an, die sich ebenso am Wert der Immobilie orientieren. Bei der Erbauseinandersetzung, insbesondere bei Streitigkeiten und Teilungsversteigerungen, entstehen wiederum Kosten, die sich nach dem Streitwert richten.

Generell können durch gut geregelte Testamente zu Lebzeiten Meinungsverschiedenheiten unter Erben und Erbauseinandersetzungen weitgehend vermieden werden. Ist dies jedoch nicht der Fall und gibt es keinen Alleinerben, so erbt eine Erbengemeinschaft aufgrund eines Testaments des Erblassers oder aufgrund gesetzlicher Erbfolge. „Eine Erbengemeinschaft strebt in der Regel die Auseinandersetzung an. Bei geerbten Immobilien kann jedoch die gerechte Aufteilung eine Herausforderung darstellen und zu Erbstreitigkeiten führen. Durch die Einbeziehung neutraler Personen wie Immobilienmakler oder Hausverwalter können Konflikte vermieden und die Abwicklung des Erbes beschleunigt werden. Es ist ratsam, außergerichtliche Einigungen anzustreben und den Wert der Immobilie zu kennen, um Streitigkeiten und hohe Kosten zu vermeiden“, weiß Rechtsanwalt Tim Wistokat von Von Poll Immobilien. (fw)