Die wichtigsten vier Punkte, auf die eine Erbengemeinschaft achten sollte

Eine Immobilie zu erben, ist grundsätzlich etwas Positives. Dennoch bringt eine Erbschaft auch viele Emotionen und rechtliche Fragen mit sich. Erst recht, wenn mehrere Hinterbliebene die Immobilie erben, die dann gemäß Paragraph 2023 Absatz 1 BGB eine Erbengemeinschaft bilden. Gemeinsam sind sie als Miterben für die Verwaltung der Immobilie verantwortlich und müssen einen Konsens finden, wie mit der Immobilie verfahren werden soll. Letztlich ist bei einer Erbengemeinschaft der Verkauf der Immobilie oft die beste Lösung. Warum das so ist und worauf Erben achten sollten, haben die Von Poll Immobilien Experten zusammengefasst.

„Eine Erbengemeinschaft entsteht, wenn mehrere Erben gemeinschaftlich ein geerbtes Vermögen verwalten. Dies kann entweder durch die gesetzliche Erbfolge geschehen, wenn kein Alleinerbe vorhanden ist oder durch eine testamentarische Verfügung oder einen Erbvertrag, in dem der Erblasser mehrere Erben bestimmt hat“, erklärt Tim Wistokat, LL.M., Rechtsanwalt und Head of Legal Department bei Von Poll Immobilien. „Innerhalb der Erbengemeinschaft werden die einzelnen Personen als Miterben bezeichnet. Jeder Miterbe hat eine Erbquote, die festlegt, welchen Anteil am gesamten Erbe er erhält. Diese Erbquote bestimmt den Umfang des individuellen Erbteils jedes Miterben.“

Die Erbquote richtet sich nach der gesetzlichen Erbfolge oder nach einer testamentarischen Verfügung des Erblassers. Ehepartner, Kinder und Enkel gehören zur ersten Ordnung; Eltern, Geschwister, Nichten und Neffen zur zweiten Ordnung; Großeltern, Tanten, Onkel, Cousinen und Cousins zur dritten Ordnung; Urgroßeltern, Großtanten und Großonkel, Großcousinen und Großcousins zur vierten Ordnung. Wichtig ist zudem, dass sich das gesetzliche Erbrecht auf biologische oder adoptierte Kinder sowie auf direkte Verwandte des Erblassers beschränkt. Stiefkinder und Schwiegereltern haben kein automatisches gesetzliches Erbrecht.

Rechte und Pflichten einer Erbengemeinschaft

Eine Erbengemeinschaft wird rechtlich als Gesamthandsgemeinschaft betrachtet, der gemeinschaftlich ein bestimmtes Vermögen zusteht. Dazu gehört auch eine vererbte Immobilie. Jeder Miterbe kann jedoch nur über seinen Anteil am Nachlass eigenständig entscheiden. Alle Miterben haben unabhängig von ihrer Erbquote die gleichen Rechte und Pflichten.

Miterben einer Erbengemeinschaft haben das Recht, die Immobilie zu nutzen – allerdings müssen alle anderen Miterben durch eine Nutzungsvereinbarung zustimmen. Des Weiteren kann ein Miterbe seinen Erbteil an einen anderen Miterben oder einen Dritten verkaufen, wobei den Miterben ein Vorkaufsrecht mit einer Vorkaufsfrist von zwei Monaten zusteht. Können sich die Miterben über die Verwertung der geerbten Immobilie nicht einigen, so hat jeder Miterbe das Recht, eine Teilungsversteigerung zu verlangen, deren Erlös dann unter den Miterben aufgeteilt wird und die Erbengemeinschaft auflöst. Die Erben können die Erbschaft auch innerhalb von sechs Wochen nach Bekanntwerden ihrer Erbenstellung vollständig ausschlagen.

Zu den Pflichten der Miterben einer Ebengemeinschaft zählen wiederum die Grundbuchberichtigung, Übernahme von Mietverträgen, wenn die Immobilie vermietet ist, Verwaltungspflichten, Auskunftspflicht gegenüber den Miterben sowie Zahlung der Nachlassverbindlichkeiten wie der Erbschaftssteuer.

„Die Grundbuchberichtigung ist für die Erbengemeinschaft nach Paragraph 82 Grundbuchordnung verpflichtend. Es gibt jedoch eine Ausnahme: Wenn sich die Erbengemeinschaft sofort einig ist, die Immobilie direkt nach dem Erbfall zu verkaufen, kann der Verkauf laut Grundbuchordnung auch ohne berichtigten Grundbucheintrag erfolgen“, ergänzt Wistokat.

Häufig können sich Erbengemeinschaften nicht einigen, wie mit der geerbten Immobilie umgegangen werden soll: gemeinsamer Verkauf, Eigennutzung, gemeinsame Vermietung oder Teilungsversteigerung? Um Komplikationen und langen rechtlichen Auseinandersetzungen vorzubeugen, sollten die Miterben offen und sachlich miteinander sprechen und gemeinsam den besten Umgang mit der geerbten Immobilie abwägen.

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