Die Perspektiven für Betongold bröckeln

Die vergangenen 15 Jahre waren eine goldene Ära für Besitzer deutscher Immobilien. Das belegen die Kennzahlen, die die Bundesbank jüngst in einem ihrer Monatsberichte vorgestellt hat. Bleibt das Betongold weiterhin für Anleger attraktiv?

Der Kaufpreis einer Anlageimmobilie in den großen Städten Deutschlands lag 2019 im Schnitt bei dem 32-fachen der Jahresmiete. In einigen Städten wie München war der Faktor noch wesentlich höher.  In den ersten zehn Jahren des neuen Jahrtausends lag der Faktor für die sieben größten Städte in Deutschland beim 22-fachen der Neuvertragsmieten. Die Bewertung von Wohnimmobilien liegt damit aktuell ca. 50 Prozent über dem Langfristschnitt.

Dass Immobilien in Deutschland die beste Anlageklasse darstellen, war nicht immer so. Inflationsbereinigt sind Wohnimmobilienpreise nach Berechnungen des IVD (Immobilienverband Deutschland) von 1972 bis 1992 gar nicht gestiegen. Ab 1993 bis 2009 sind die Preise für Eigentumswohnungen im Bundesdurchschnitt inflationsbereinigt sogar gefallen.

Mietausfälle und Erhaltungsaufwand können Rendite auffressen

Realistisch betrachtet lässt sich mit Wohneigentum künftig nur Geld verdienen, wenn die Mieten weiter steigen und die Finanzierungskosten niedrig bleiben. Doch das allein reicht nicht. Kalkuliert man Mietausfallwagnis und je nach Alter und Zustand der Immobilie etwa ein bis zwei Prozent jährlich für den Erhaltungsaufwand hinzu, schmilz die Rendite dahin. Zudem wird der demographische Wandel der nächsten Jahre die Immobiliennachfrage beeinflussen, politische Einflüsse und der Standortfaktor sind ebenfalls schwer kalkulierbar.

Wer beim Kauf schon an die Wertsteigerung denkt, der sollte auch beachten, dass die Transaktionskosten (Makler, Notar, Steuern und sonstige Nebenkosten) erst mit Wertsteigerungen verdient werden müssen.

Digitalisierung bremst Nachfrage nach Handels- und Büroflächen

Wer Geld in Immobilien anlegt, darf auch nicht mehr auf Wertsteigerungen wie in der jüngeren Vergangenheit bauen. Für die kommenden zehn Jahre kann der Nullzins den Markt zwar weiter gut unterstützen, allerdings dürfte die Corona-Krise auch bei Wohnimmobilien für zumindest stagnierende Preise sorgen. Die Nachfrage nach Büro- und Handelsflächen könnte sogar langfristig zurückgehen. Denn die Pandemie beschleunigt die Digitalisierung und macht das Arbeiten und das Shoppen von zuhause aus attraktiver.

Vor diesem Hintergrund bieten Aktien aktuell bessere Perspektiven. Bei den DAX-Unternehmen lag der durchschnittliche Kaufpreisfaktor 2019 bei etwa dem 14-fachen des durchschnittlichen Jahresgewinnes -  bei minimalen Unterhalts- und Transaktionskosten für den Depotbestand. Die Corona-Krise belastet im laufenden Jahr die Unternehmensergebnisse deutlich.  Aber als Anleger kann ich mein Depot über alle Branchen und Regionen gestreut sukzessive aufbauen - was mit Immobilien nicht wirklich funktioniert.

Kolumne von Gottfried Urban, Urban & Kollegen Vermögensmanagement, Altötting

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