DEXTRO Rating: Publikums-AIF erhält „AA“- Bewertung

Das Ratinghaus DEXTRO bewertet den Publikums-AIF „DFI Wohnen 1“ mit AA (Update Rating I). Zudem wurde der Fonds in die Risikoklasse 3 (nach WpHG) eingestuft.  

Bei dem geprüften Beteiligungsangebot „DFI Wohnen 1“ handelt es sich um einen geschlossenen Publikums-AIF im Sinne des KAGB, der im April 2021 als Blind-Pool aufgelegt wurde. Geplant ist der Aufbau eines dominant wohnungswirtschaftlich orientierten Immobilienportfolios in Deutschland. Der Fokus der Fondsreihe liegt auf Mehrfamilienhäusern (Bestandsobjekten) in deutschen Metropolregionen und Großstädten.

Das Fondsmanagement konnte bereits den Aufbau eines diversifizierten Immobilienportfolios mit verschiedenen Objekten an Standorten in zwei Metropolregionen realisieren. Weitere Immobilien sollen sukzessive in der Portfolioaufbauphase bis 2023 erworben werden. Auf Portfolioebene ist selektiv (ca. 20 % des Portfolios) ein fortlaufender An- und Verkauf von Immobilien vorgesehen.

In den Aufbau des Portfolios werden gemäß aktueller Mittelverwendungsprognose mittelbar ca. 111 Mio. Euro (Herstellungskosten Portfolio) investiert. Zur Finanzierung des Vorhabens ist eine Fremdkapitalaufnahme i.H.v. 67,5 Mio. Euro geplant. Die prognostizierte Laufzeit des Fonds beträgt max. 10,5 Jahre bis Ende 2031, eine Verkürzung der Fondslaufzeit wird angestrebt.

Begründung des Analyseergebnisses

Die angestrebte Performance des als Blind-Pool konzipierten Beteiligungskonzeptes beruht wesentlich auf der Entwicklung im relevanten Marktsegment sowie auf der Leistungsfähigkeit des jungen Emissionshauses, die differenzierte Anlagestrategie umzusetzen. Das Fondskonzept basiert dominant auf der Value-Add-Strategie und einer partiellen Handelsstrategie. Die angestrebte Modernisierungs-, Vermietungs- und Handelsstrategie erfordert eine entsprechende Erfahrung des Asset Managements, die auf Basis des Track-Records der handelnden Akteure bestätigt werden kann.

Das dem Fondskonzept zugrundeliegende Marktsegment Bestandsimmobilien verfügte in den vergangenen Jahren über eine sehr positive Performance. Das Preisniveau in den angestrebten Immobilienmärkten (A- bis D-Standorte in Metropolregionen) ist deutlich gestiegen; es besteht weiterhin eine starke Ankaufskonkurrenz. Wesentlichen Einfluss auf die Performance des Fonds haben die Auswahl der weiteren Investitionsobjekte, Halteperioden und die Marktentwicklung. Die Investitionskriterien ermöglichen ein hohes Maß an Flexibilität hinsichtlich der Objekt- und Standortauswahl. (fw)

DEXTRO Stabilitätsanalyse (Update Rating I) mit Risikoeinstufung

DEXTRO Plausibilitätsprüfung (verfügbar für registrierte Nutzer)