Der Postbank Wohnatlas 2024

Im vergangenen Jahr sind die Preise für Wohneigentum in Deutschland in der Mehrheit der deutschen Landkreise und kreisfreien Städte deutlich gefallen – vor allem real, also unter Berücksichtigung der Inflationsrate von 5,9 %. In rund 96 % aller Regionen waren Eigentumswohnungen im Bestand real günstiger als im Vorjahr.

Dabei waren die sieben größten Metropolen („Big 7“) stärker betroffen als andere Großstädte, Mittelstädte und Landkreise. Nur in 16 Regionen stiegen die Preise real – abseits derjenigen mit zu geringem Immobilienangebot 2023. Im Durchschnitt über alle Gebiete hinweg gingen die Preise gegenüber 2022 inflationsbereinigt um 10,1 % zurück. 2022 hatte das reale Minus gegenüber dem Vorjahr noch 0,7 % betragen. In nominaler Rechnung, also nicht inflationsbereinigt, sanken die Preise für Eigentumswohnungen im Durchschnitt über alle Kreise und kreisfreien Städte um -4,2 % gegenüber 2022.

Fast ein Jahrzehnt kannte der Immobilienmarkt nur den steilen Weg nach oben. Die Trendwende kam 2022 und verfestigte sich im vergangenen Jahr, das geprägt war von einer Rezession, deutlich gestiegenen Hypothekenzinsen, globalen Unsicherheiten und einer leicht nachlassenden Nachfrage nach Wohneigentum.

„In vielen Regionen Deutschlands sind die Preise für Eigentumswohnungen gesunken, da die Nachfrage leicht nachgelassen hat – eine Folge von steigenden Zinsen, unsicheren Rahmenbedingungen bezüglich Förderungen fallenden Reallöhnen und höheren Kosten für Lebenshaltung, Bau und Renovierungen“, erklärt Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien der Privatkundenbank. „Da wir nur von einer Preisdelle ausgehen, auf die wieder erhöhte Kaufpreise für Wohnimmobilien folgen, kann sich jetzt eine Investition lohnen. Ob sich die Finanzierung einer Immobilie tatsächlich rechnet, hängt in jedem Einzelfall von der Finanzkraft des Käufers oder der Käuferin und der Lage des Objektes ab.“

 „Big 7“ im Durchschnitt stärker betroffen

Den Preisatlas zeigt, in welchen Regionen die Preise besonders stark gefallen sind und wie hoch der durchschnittliche Quadratmeterpreis 2023 lag. Ein zentrales Ergebnis: Die Big 7“, waren im Durchschnitt stärker betroffen als Mittelstädte und Landkreise. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sanken im Durchschnitt der Big 7 real um -12,7 %, in den sonstigen Großstädten um -11,4 %, in den Mittelstädten um -10,8 % und über alle Landkreise hinweg um -9,7 %.

„Nach mehreren Jahren des besonders kräftigen Anstiegs überhitzten die lokalen Immobilienpreise in den Metropolregionen. In den beliebten Großstädten und ihrem Umland sind die Anpassungen nun besonders stark zu spüren. Trotzdem befinden sich die Preise für Eigentumswohnungen beispielsweise im Großraum München oder Hamburg auch 2023 noch auf einem sehr hohen Niveau, welche fundamental nicht immer gerechtfertigt sind“, so Beermann.

 Das bedeutet aber nicht, dass nur Großstädte von den Preisanpassungen betroffen sind. Zwischen ländlichen Regionen bestehen selbst innerhalb derselben Bundesländer teils große Unterschiede. Besonders hohe Preisschwankungen gegenüber dem Vorjahr treten dabei häufig in Regionen mit einem nur geringen Immobilienangebot auf. Deshalb hat das HWWI in die „Top 10 der größten Veränderungen“ nur die 354 Regionen mit mindestens 100 Angeboten beziehungsweise mit mindestens einem Angebot je 100.000 Einwohner in 2023 aufgenommen.

Am stärksten fielen laut Preisatlas die Kaufpreise real im Vergleich zum Vorjahr im Landkreis Bayreuth in Bayern (-24,8 %) und im Erzgebirgskreis in Sachsen (-21,4 %). In den Top 10 mit den größten Verlusten sind mit der kreisfreien Stadt Kaufbeuren und den Landkreisen Regensburg, Dingolfing-Landau und Neumarkt in der Oberpfalz noch vier weitere bayerische Regionen enthalten. Allerdings liegen auch zwei der Top-10-Regionen mit dem größten Zuwachs in Bayern. Die größten Preisanstiege gegenüber dem Vorjahr gab es 2023 im hessischen Werra-Meißner-Kreis (40,8 %), in den Landkreisen Birkenfeld (13,5 %) und Kusel (11,9 %) in Rheinland-Pfalz, im Landkreis Oldenburg in Niedersachsen (7,6 %) und in der kreisfreien Stadt Hof in Bayern (6 %). In Hof lagen die Preise 2023 bei 2.012 Euro pro Quadratmeter, im ebenfalls bayerischen Kaufbeuren auch nach dem Preisabfall um rund 20 % noch bei 3.175 Euro pro Quadratmeter.

Das Beispiel Hof in Bayern zeigt, dass sich für Kaufinteressierte der Blick in die sogenannten Mittelstädte mit 20.000 bis 100.000 Einwohner lohnen kann. Denn die relativ moderaten Quadratmeterpreise in Hof stiegen auch 2023 noch leicht an. In Bamberg, Aschaffenburg, Amberg und Straubing sanken die Preise zwar im Vergleich zum Vorjahr leicht, allerdings weniger stark als in den Metropolen. Bamberg verzeichnete nominal sogar einen Aufpreis von 1,5 % im Vergleich zum Vorjahr. Die im selben Bundesland gelegene Metropole München weist selbst nominal einen um -8,5 % geringeren Kaufpreis auf.

München bleibt teuer, Hamburg auf Platz zwei der Metropolen

Unter Berücksichtigung der Inflationsrate fielen die Preise für Eigentumswohnungen im Bestand in München 2023 durchschnittlich sogar um -14,4 % im Vergleich zum Vorjahr. Dies sollte aber nicht darüber hinwegtäuschen, dass die bayerische Landeshauptstadt weiterhin ein teures Pflaster ist. Bundesweit gab es im vergangenen Jahr keinen Ort, an dem Kaufinteressierte mehr für den Quadratmeter bezahlen mussten – im Schnitt 8.909 Euro. Zweitteuerste Stadt innerhalb der Big 7 war Hamburg mit durchschnittlich 6.230 Euro vor Frankfurt am Main mit 6.179 Euro pro Quadratmeter.

Unter den zehn teuersten Landkreisen finden sich neben den Nordsee-Regionen ausschließlich Landkreise aus dem Speckgürtel Münchens und aus den Feriengebieten des Alpenvorlandes wie etwa Miesbach. Auch hier fielen überall die realen Preise im Vergleich zu 2022.

Am stärksten sanken die Kaufpreise für Eigentumswohnungen mit jeweils mehr als -16 % in Dachau, Fürstenfeldbruck, Freising und Ebersberg, die allesamt in Bayern liegen.

Vergleichsweise niedrige Kaufpreise gibt es in den meisten Regionen Mitteldeutschlands sowie einzelnen westlichen und östlichen Grenzregionen. Besonders gering fallen sie in vielen ländlichen Gebieten der Bundesländer Sachsen-Anhalt, Thüringen und Sachsen aus. So zahlten Käufer*innen 2023 im Vogtlandkreis in Sachsen im Durchschnitt nur 936,93 Euro pro Quadratmeter. Auch in den Thüringer Landkreisen Altenburger Land und Greiz lagen die Quadratmeterpreise im vergangenen Jahr unter 1.000 Euro – nicht einmal ein Achtel so hoch wie bei den Spitzenreitern.

Unter den Landkreisen mit niedrigen Quadratmeterpreisen sind einige wenige zu finden, die zu den vier % aller Regionen gehören, in denen 2023 die realen Kaufpreise gegenüber dem Vorjahr nicht gefallen sind – zum Beispiel die Landkreise Saalfeld-Rudolfstadt in Thüringen sowie Anhalt-Bitterfeld in Sachsen-Anhalt mit aktuellen Quadratmeterpreisen von 1.523,53 Euro beziehungsweise 1.472,10 Euro.

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