Das Büro hat eine Zukunft

Das bedeutet allerdings nicht, dass es keine strukturellen Veränderungen in der Büronachfrage gebe. Die meisten dieser Trends sind allerdings nicht neu, sie waren schon lange vor der Covid-19-Pandemie erkennbar, Corona hat diese Prozesse lediglich beschleunigt. Gerade im „War for Talents“ nehmen Begriffe wie Flexibilität und Individualität im Alltag eine große Rolle ein. Das wachsende Bedürfnis nach kreativer Zusammenarbeit und dem persönlichen Austausch verändert die Anforderungen an das Büro. Zukünftig wird dieses verstärkt zu einem Ort, an dem gemeinschaftlich gearbeitet wird. Die Räumlichkeiten müssen dementsprechend effizienter gestaltet werden: Mehr Besprechungsräume, dafür weniger feste Arbeitsplätze, die aufgrund flexibler Arbeitsmodelle tatsächlich seltener benötigt werden. Dadurch entstehende freie Flächen werden für Workshops, Meetings und kreative Arbeitsplätze genutzt. Neue Raumkonzepte sind wesentlich offener und integrieren etwa durch Trennwände, Telefonkabinen oder Thinktanks individuelle Frei- und Rückzugsräume. Zudem könnte die Pandemie dazu führen, dass sich gewisse Abstands- und Hygieneregeln etablieren und dass das kleinere Team- oder gar Einzelbüro zukünftig wieder dem Großraumbüro bevorzugt wird. In Summe werden alle diese Faktoren zu einer tendenziell steigenden Flächennachfrage pro Arbeitnehmer führen – und damit dem Homeoffice-Trend zuwiderlaufen.

Location Rating identifiziert die attraktivsten Lagen

Daneben spielt seit jeher der richtige Standort eine Schlüsselrolle für den Erfolg, und auch hierbei verändern sich die Präferenzen. Insbesondere Young Professionals legen einen großen Wert auf eine gesunde Work-Life-Balance und kurze Wege zwischen Arbeits- und Wohnort. Morgens mit dem Fahrrad zur Arbeit kommen, in der Mittagspause ein paar Einkäufe erledigen und nach der Arbeit noch mit Freunden zum Abendessen treffen: Was zu Pandemiezeiten wenig reizvoll klingen mag, wird danach wieder eine umso größere Rolle spielen. Und dabei ist ein Büro im Stadtzentrum oder in einem urbanen Stadtteil mit guter Infrastruktur und ÖPNV-Anbindung deutlich im Vorteil, der große Parkplatz vor der Tür ist indes weniger wichtig. Standorte, die diese Anforderungen erfüllen, werden auch in Zukunft stark nachgefragt bleiben und hohe Vermietungsquoten aufweisen. Das sind vor allem Immobilien in Top-Lagen der größten Städte, die somit als relativ sichere Investments zu werten sind. Dort lassen sich zudem eher Multi-Tenant-Objekte mit einer breit diversifizierten Mieterstruktur finden als in oftmals homogenen Büroparks am Stadtrand.

Um die attraktivsten Lagen in den großen Städten zu identifizieren, hat KGAL das Location-Rating entwickelt. Es bewertet die wichtigsten Makro- und Mikrokriterien jeder Bürolage auf einer Skala von 0 bis 100, Adresseingabe genügt. Auf einen Blick lassen sich relevante Kennziffern wie die Einwohnerzahl, der Pendlerüberschuss, die Arbeitslosenquote, die Spitzenrendite und die durchschnittlichen Büromieten erkennen, hinzu kommen relevante Lagekriterien wie Infrastruktur, Verkehrsanbindung, Gastronomie und öffentliche Einrichtungen in der Nachbarschaft.

Auch während und nach der Pandemie gilt: Das Büro wird ein Ort der Kommunikation bleiben, an dem die Unternehmenskultur gelebt und sich ausgetauscht wird. Büroimmobilien in 1a-Lagen mit unterschiedlichen Mietern aus verschiedenen Branchen werden nach Corona weiterhin eine entscheidende Rolle spielen. Wichtig bei Büroinvestments sind zudem Diversifizierung und Risikostreuung. Eine gute Mieterstruktur, ein geringes Leerstandsrisiko sowie langfristige Mietverträge helfen den Fonds auch durch unsichere Zeiten. Das Büro selbst – so viel ist sicher – wird auch in Zukunft noch gebraucht, nur wird es zum Teil anders aussehen.

Gastbeitrag von Matthias Weber, Head of Sales Open Investment Funds, KGAL