Büroimmobilien gewinnen an Gewicht - aber nicht in A-Städten

Top 7 Standorte gewinnen auf dem Investmentmarkt an Gewicht

Für den Investmentmarkt rechnet Catella weiterhin mit einem höheren Transaktionsvolumen und fallenden Renditen. Im ersten Halbjahr 2018 waren 44 % aller gewerblichen Immobilieninvestments Büroimmobilien, ein Anstieg um drei Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahreszeitraum. In den Top 7 Märkten entwickelte sich der Anteil der Bürotransaktionen am gewerblichen Immobilieninvestmentmarkt konträr zum Gesamtmarkt: Hier waren 60 % aller Transaktionen Büroimmobilien, ein Rückgang um sieben Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahr. Die Spitzenposition in diesem Segment hält Frankfurt, das trotz eines Rückgangs einen Anteil von Bürotransaktionen am gewerblichen Immobilieninvestmentmarkt von 81 % hat. Mit deutlichem Abstand folgen München, wo Büroimmobilien ihren Anteil auf 65 % steigern konnte, Hamburg, ebenfalls mit einer Steigerung auf 62 % und Düsseldorf, wo trotz eines Rückgangs gegenüber dem Vorjahr der Anteil der Bürotransaktionen am gewerblichen Immobilieninvestmentmarkt bei 60 % lag. Ebenfalls zurück ging der Anteil in Stuttgart (54 %) und Berlin (51 %). In Köln konnten Büroimmobilien hingegen auf 48 % steigern.

Zweitstärkste Immobilienklasse auf dem gewerblichen Immobilieninvestmentmarkt waren Einzelhandelsimmobilien mit einem Anteil von 18 %. Stark zugelegt haben sonstige Gewerbeimmobilien (u.a. Healthcare und Data Center): Diese hatten im Vorjahr noch eine Anteil von 6 % am gewerblichen Immobilienmarkt und konnten diesen innerhalb eines Jahres auf 14 % steigern. Für das laufende Jahr geht Catella davon aus, dass die Büroimmobilien ihren Anteil weiter steigern werden, während Einzelhandelsimmobilien auf dem gleichen Niveau verbleiben werden. Logistikimmobilien könnten hingegen an Anteilen einbüßen.

In ganz Deutschland liegt das Transaktionsvolumen auf dem Gewerbeinvestmentmarkt derzeit bei ca. 25,5 Mrd. Euro, 400 Mio. Euro weniger als im Vorjahr. Gestiegen ist hingegen der Anteil der sieben A-Städte an diesem Wert: Im Vorjahr wurde auf deren Gewerbeinvestmentmarkt noch 11,4 Mrd. Euro umgesetzt, in diesem Jahr waren es schon 14,7 Mrd. Euro. Der überdurchschnittlich hohe Umsatz an den Top 7 Investmentmärkten ist vor allem auf eine Vielzahl großvolumiger Einzeltransaktionen zurückzuführen. Der größte Teil des Umsatzes wurde auf dem Frankfurter (3,38 Mrd. Euro), dem Münchner (3,19 Mrd. Euro) und dem Berliner (3,14 Mrd. Euro) erzielt. In Hamburg wurden gewerbliche Immobilieninvestments im Wert von 2,26 Mrd. Euro umgesetzt, in Düsseldorf 1,21 Mrd. Euro und in Stuttgart 860 Mio. Euro. Während diese sechs Städte ihren Umsatz alle steigern konnten, sank dieser auf dem Kölner Investmentmarkt auf 700 Mio. Euro.

Renditen sinken – und werden weiter sinken

Die anhaltende Angebotsknappheit im Core-Bürosegment sorgt dafür, dass die Nettoanfangsrenditen im Jahresvergleich um 0,23 Prozentpunkte auf 3,2 % gesunken sind. Der Rückgang betrifft alle Top 7 Märkte. In Berlin (2,9 %) und München (2,95 %) müssen sich Büroinvestoren sogar mit Renditen unter 3 % zufrieden geben. Ebenfalls unterdurchschnittlich sind die Renditen in Hamburg und Frankfurt mit jeweils 3,15 %. Knapp über dem Schnitt liegen Düsseldorf (3,3 %), Stuttgart (3,35 %) und Köln (3,6 %).

Catella rechnet damit, dass die Renditekompression bis Ende des Jahres weiter gehen wird. Da in einigen Top-Märkten bereits Nachfrageverschiebungen in B-Lagen erkennbar sind, erwartet das Unternehmen gleichzeitig eine Abschwächung. Trotz leichter Abschwächung im vierten Quartal für das Segment des CBD geht Catella davon aus, dass Core Objektstrukturen auf diesem Renditeniveau verharren. Aktuell lasse der Renditeabstand von durchschnittlich 150 Basispunkten vom Core zum Value-Add-Segment keine Marktverwerfungen erkennen.

Entspannter Blick auf zweites Halbjahr

Catella blickt gelassen in das zweite Halbjahr. „Eine starke konjunkturelle Eintrübung ist aktuell nicht absehbar, die klassischen Risiken in einem fortgeschrittenen Marktzyklus wie Überbauung, hohe LTV Quoten oder grundsätzlich irrationales Verhalten der Marktteilnehmer entspringen nicht der aktuellen Gemengelage welche unmittelbar Auswirkungen auf die fundamentalen Eigenschaften der Immobilienmärkte haben.“, so das Unternehmen in seinem Marktbericht.

Dennoch sieht Catella zwei Aspekte, die einen Paradigmenwechsel in der Fundamentalanalyse beschreiben können. So sei ein starker Fokus auf sogenannten Core-plus bzw. Value-add-Objekte zu beobachten. Dies könne aber mit einer verstärkten Risikovorsorge im Core Segment erklärt werden. Der Renditespread zwischen den beiden sei weiterhin gesund. Außerdem würden etliche Projektentwicklung nunmehr sehr stark Aspekte wie Co-Working und Co-Living antizipieren. Sie würden somit sowohl vom Nutzungsmix als auch von der traditionellen 10 Jahres Mietdoktrin abweichen.