Bald Ende des Immobilienhypes?

Regionaler Investor gewinnt an Bedeutung

Laut F+B gewinnt vor diesem Hintergrund eine Investorentyp an Bedeutung, der in der Region investiert, die er aus eigener Anschauung kennt und dort über Netzwerke verfügt, um noch vor einem öffentlichen Angebot an Objekte und Grundstücke zu kommen. Und zwar mit oder ohne Makler. Dr. Bernd Leutner: „Das kommt auf der anderen Seite vielen verkaufswilligen Einzeleigentümern, Familien und mittelständischen Immobilieneigentümern entgegen, die wenig Neigung haben, sich auf anstrengende Bieterverfahren einzulassen und auch die drohende Publizität scheuen, wenn die Presse Wind von den Verhandlungen bekommt. Im Fokus stehen dann häufig Kreisstädte von demografisch und wirtschaftsstrukturell ‚gesunden‘ Regionen.“ Wenn diese Kreisstädte – auch in der Größenordnung bis 75.000 Einwohner - dann auch noch wesentliche überörtliche Funktionen übernehmen, weil eine Metropole mehr als 50 km entfernt ist, seien zentral gelegene und mit Gewerbeanteilen angereicherte Wohnobjekte nur mit einem äußerst niedrigen Leerstandsrisiko behaftet und daher hoch attraktiv," sagte Leutner.

Wie ist die langfristige Entwicklung?

In den letzten fünf Jahren haben sich Einfamilienhäuser um 22,2 % verteuert, innerhalb von zehn Jahren sogar um 29,3 %. Deutlich schwächer war die Preisdynamik bei Mehrfamilienhäusern, die innerhalb der letzten fünf Jahre um 7,1 % und innerhalb der letzten 10 Jahre um 13,1 % teurer wurden. Den stärksten Anstieg erlebten Eigentumswohnungen: Diese verteuerten sich innerhalb der letzten fünf Jahre um 33,2 % und innerhalb der letzten zehn Jahre sogar um 48,8 %. Die eben genannten Zahlen beziehen sich ausschließlich auf die jeweils dritten Quartale.

Beim Vergleich der dritten Quartale zeigt sich, dass die Bestandsmieten innerhalb der vergangen fünf Jahre um 10,9 % gestiegen sind. Innerhalb der letzten zehn Jahre betrug der Anstieg 19,7 %. Die Bestandsmieten stiegen innerhalb der letzten fünf Jahre um 5,2 % und im Zehn-Jahres-Vergleich um 7,7 %. Damit liegt die Mietenwicklung deutlich unterhalb des quartalsweise fortgeschriebenen F+B-Wohn-Index über alle Nutzungsarten hinweg. Dieser hat sich in den letzten fünf Jahren bei Betrachtung der dritten Quartale um 20,7 % erhöht, im Zehn-Jahres-Vergleich um 29,8 %.

Boom im Südwesten

Der Anstieg der Neuvertragsmieten ist vor allem in Baden-Württemberg zu spüren: Bei Betrachtung der 50 teuersten deutschen Städte über 25.000 Einwohner, stehen im Ein-Jahresvergleich ausschließlich Kommunen aus dem "Ländle" an der Spitze (Lörrach: + 7,3 %, Kornwestheim: +6,2 %, Leonberg: + 5,4 %, Ostfildern: + 5,2%).

Mietpreisbremse flächendeckend verfehlt

Die Untersuchung zeigt auch die Sinnlosigkeit der Mietpreisbremse: So erreicht keine deutsche Stadt die Mietsteigerung von 10 %, für die die Mietpreisbremse gilt. Besonders die Top-7-Metropolen, für die die Mietpreisbremse ursprünglich erdacht wurde, rangieren weit darunter.

Starker Süden

Besonders der Süden Deutschlands zeigt sich als Region mit großen Preissteigerungen. So liegen mit Kempten (+15,3 %) Garmisch-Partenkirchen (+11,6 %) und Leinfelden-Echterdingen (+9,2 %) drei der vier Städte mit den größten Preissteigerungen südlich des Mains. Dazwischen schiebt sich noch das hessische Friedberg, das mit 14,5 % Preissteigerung den zweiten Platz einnimmt. Besonders der Immobilienmarkt in Kempten hat in jüngster Vergangenheit eine sehr dynamische Entwicklung genommen. So machte die Allgäu-Stadt innerhalb eines Jahres bei den Preisen für Eigentumswohnungen 21 Rangplätze gut und liegt nun mit einem Durchschnittspreis von 3.280 €/m² auf Rang 20. Anders hingegen das ca. 70 Km nordöstlich gelegene Landsberg am Lech: Die vor allem für ihr Gefängnis und die prominenten Ex-Insassen (Adolf Hitler, Uli Hoeneß) bekannte Kreisstadt verlor 16 Rangplätze und musste gegenüber dem Vorjahresquartal einen Preisrückgang von 4,6 % hinnehmen. Wiederrum 30 Km nördlich von Landsberg hatten Immobilienverkäufer hingegen Grund zum Feiern: Das an Augsburg angrenzende Königsbrunn machte innerhalb eines Jahres 20 Rangplätze gut und lieg mit einem Quadratmeterpreis von 2.900 € auf Rang 47 und damit erstmals in den Top 50. Immerhin elf Rangplätze machte Fürth gut und liegt nun bei einem Preis von 2.970 €/m² für die Referenzwohnung.

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