AA für Value-Add-Fonds im Westen
10.05.2021
Einer der möglichen Investitionsstandorte des Silberlake Wohnen Fonds 20: Dortmund / Foto: © Marcus Retkowietz - stock.adobe.com
Der Publikums-AIF „Silberlake Wohnen Fonds 20“ hat im Initial Rating von DEXTO die Not AA erhalten und wurde in die Risikoklasse 3 (nach WpHG) eingestuft.
Der im vierten Quartal 2020 als Blind Pool emittierte „Silberlake Wohnen Fonds 20“ plant an verschiedenen Standorten in der Region Rhein-Ruhr ein dominant wohnungswirtschaftliches Portfolio aufzubauen. Der Fokus der neuen Fondsreihe liegt auf Bestandsobjekten mit entsprechendem Potenzial für Miet- und Wertsteigerungen. Eine Modernisierungsstrategie mit signifikanten Kapitalinvestitionen auf Objektebene für Sanierungen, Umbauten oder Erweiterungsmaßnahmen ist selektiv vorgesehen. Entsprechend der Anlagestrategie der Fondsreihe liegt der regionale Fokus auf B- bis D-Standorten in der Zielregion. Ein 104 Wohnungen umfassendes Wohnimmobilienportfolio in Hagen wurde bereits durch das Asset Management selektiert und wird aktuell durch die KVG geprüft. Bis im nächsten Jahr soll der sukzessive Erwerb der Portfolioimmobilien abgeschlossen sein.
Gemäß aktueller Mittelverwendungsprognosen werden ca. 33 Mio. Euro (Herstellungskosten) in den Aufbau des Portfolios investiert. Zur Finanzierung des Vorhabens ist die Aufnahme von Fremdkapital in Höhe von 20 Mio. Euro geplant, was ca. 56 % des Fondsvolumen (inkl. Ausgabeaufschlag) entspricht. Die prognostizierte Laufzeit des Fonds beträgt 12 Jahre und endet im Jahr 2032. Die Gesellschafter haben die Möglichkeit, die Fondslaufzeit bis 2036 zu verlängern.
Begründung des Analyseergebnisses
Laut DEXTO beruht die angestrebte Performance des Beteiligungskonzepts wesentlich auf der Entwicklung im relevanten Marktsegment Wohnimmobilien Deutschland sowie auf der Leistungsfähigkeit des Emissionshauses, die Anlagestrategie stringent umzusetzen. Das Fondskonzept basiert auf der Value-Ad-Strategie an verschiedenen Standorten in der Region Rhein-Ruhr. DEXTRO zufolge erfordert die im Fonds angestrebte Portfoliostrategie mit langfristiger Bewirtschaftungsstrategie eine entsprechende Erfahrung des Managements, die auf Basis des exzellenten Track Records (verschiedene Kriterien) der Silberlake Gruppe bestätigt werden könne.
Der Ratingagentur zufolge verfügte das dem Fondskonzept zugrundeliegende Marktsegment Mehrfamilienhäuser (Bestand) über eine sehr positive Performance. So sei das Preisniveau in den angestrebten Wohnungsmärkten deutlich gestiegen und es bestehe weiterhin eine starke Ankaufskonkurrenz. Wesentlichen Einfluss auf die ex-ante Renditeprognose hätten die Auswahl der Standorte und Investitionsobjekte und die mittelfristige Markt- und Mietpreisentwicklung auf die Performance des Fonds. Die hinsichtlich der Allokation (Wohnimmobilien, Einkaufsfaktor und Zielregion) definierten Investitionskriterien würden zudem hinsichtlich der Objekt- und Standortauswahl ausreichend Flexibilität bieten. (ahu)
DEXTRO Stabilitätsanalyse (Initial Rating) mit Risikoeinstufung
DEXTRO Plausibilitätsprüfung (verfügbar für registrierte Benutzer)
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