Direktinvestments in Immobilien bieten viele Vorteile, wie eine grundbuchliche Eintragung und geringe Emissionskosten. Für Immobilienfonds spricht die Verteilung von Risiken wie Sanierung und Leerstand auf viele Schultern. Die beste Lösung schafft also der, der beides miteinander verbinden kann.

Wenn es um Immobilieninvestments geht, gibt es verschiedensten Varianten. Entweder man kauft Wohnungen oder Häuser direkt und vermietet diese. Oder man nutzt „gemanagte Varianten“ und investiert in einen offenen Immobilienfonds bzw. in eine Beteiligung (AIF). Alternativ lassen sich aber auch Aktien bzw. Derivate eines börsennotierten Immobilienunternehmens erwerben. Und die eigentlich nur für Selbstnutzer bekannten Genossenschaftsmodelle bieten ebenfalls die Möglichkeit, in Immobilien zu investieren. Last but not least gibt es seit ein paar Jahren auch Crowd-Invest Plattformen, auf denen für Immobilien Geld gesammelt und investiert wird. Alle diese Investmentvehikel beinhalten konstruktionsbedingte Vor- und Nachteile. Den größten Unterschied gibt es allerdings zwischen den Direktinvestments und allen anderen Investmentvehikeln. Unterscheiden sie sich doch von den gemanagten Varianten vor allem darin, dass man sich selber um die Vermietung, Betrieb und Erhalt kümmern muss. Wer das nicht will oder kann, muss sich mit Maklern, Eigentümerversammlungen, Betreibergesellschaften und Hausverwaltungen herumplagen. Und wenn im Apartment Schäden oder Leerstand auftreten, haftet der Eigentümer. Das kann im Einzelfall zu enormen finanziellen Belastungen führen. Hinter Immobilienfonds stehen zum einen ein professionelles Management und zum anderen werden alle Kosten, wie Instandhaltung oder Renovierung auf alle Investoren umgelegt – das gilt auch für Mietausfälle oder Leerstände. Dies klingt für die meisten Anleger zunächst sehr angenehm. Aber trotzdem haben Direktinvestments einen großen Vorteil gegenüber allen anderen Immobilieninvestments: Der Investor ist Eigentümer und steht somit im Grundbuch. Damit kann er zum Bespiel sein Investment leichter vererben, beleihen oder im Notfall sogar verkaufen, meint Sandro Pawils, Vertriebsvorstand des auf Direktinvestments in Pflegeimmobilien spezialisierten Anbieters WirtschaftsHaus: „So arbeitet die WirtschaftsHaus AG mit über 4.800 Maklern zusammen und steht Investoren im Falle eines notwendigen Verkaufs zur Seite.“ Bereits seit über 10 Jahren setzt die WirtschaftsHaus AG dabei auf ein Konzept, das die Vorteile von Direktinvestments mit den Vorteilen gemanagter Investments verbindet.

Das „gemanagte“ Direktinvestment

Ein Direktinvestment zu managen und Einnahmen wie auch Kosten auf alle Eigentümer umzulegen, ist nicht allzu neu und kommt ursprünglich aus dem Segment der Ferienimmobilien. Denn hier ist die Vermietung besonders zeitintensiv und für Eigentümer, die nicht vor Ort leben, sehr umständlich. Erschwerend kommt hinzu, dass die Einnahmen von Ferienimmobilien stark saison- und wetterbedingt volatil sind und oft eine professionelle Vermarktung benötigen, um eine gute Rendite zu erwirtschaften. Daher haben viele Initiatoren von Ferienimmobilieninvestments den Betrieb und die Vermarktung übernommen und zahlen den Anlegern eine pauschale Pacht, die unabhängig von Vermietung oder Leerstand ist. Kalkulierbar und sicher für den Anleger. Diese kalkulierbare Einnahme ist sogar für Finanzierungen geeignet. Das Grundbuch sichert die Bank ab und der gesicherte Cashflow der Pacht bedient regelmäßig die Raten. Dieses Prinzip des Einzelinvestments unter gemeinsamer Verwaltung gibt es mittlerweile bei vielen Spezialimmobilien, wie Ferienimmobilien, Pflegeimmobilien oder, ganz neu, bei Selfstorage-Investments. Letzteres ist ein Trend aus dem anglikanischen Raum, wo anstelle von Containern oder Kellern separat zugängliche Einheiten, sogenannte Boxen, für die Lagerung von Eigentum genutzt werden können. Hier sind die kleinteiligen Investmentsummen sehr interessant, da die steigenden Immobilienpreise viele Anleger ausschließen. Manfred Braun, Gründer von Rhinobox: „Schon mit einer relativ geringen Summe ermöglicht Rhinobox den Erwerb einer eigenen Gewerbeimmobilie und zahlt eine Garantiemiete.“ Als Bauträger plant, baut und entwickelt die Rhinobox GmbH im gesamten Bundesgebiet hochwertige Selfstorage- Center. Die geplanten und projektierten Einheiten werden als Kapitalanlage an Investoren verkauft, die die „Asset-Klasse Gewerbe“ gern nutzen möchten.

Viele Vorteile für den Vertrieb

Neben den diversen Vorteilen für den Anleger, bieten diese gemanagten Direktinvestments auch für den Vertrieb viele Vorteile. Zum einen wird zum Vermitteln einer Anlageimmobilie, egal ob gemanagt oder nicht, nur der § 34c GewO benötigt. So können Vermittler, für die die Zulassung nach § 34f GewO bisher zu teuer oder zu umständlich war, trotzdem ihren Kunden Sachwertanlagen anbieten, die per Grundbuch abgesichert und wie Fonds gemanagt sind. Die im Vergleich zu aktuellen anderen Investments im § 34c- oder § 34d-Segment sind diese gut verzinst und bieten als Sicherheit den grundbuchlich abgesicherten Sachwert. Die im Vergleich zu AIF und Fonds niedrigeren Emissionskosten kommen Anbietern, Anlegern und Vermittlern gleichermaßen zu Gute. Die Verkaufsunterlagen sind übersichtlich und viele Anbieter bieten gute Schulungen für die richtige Beratung und Vermittlung ihrer Sachwertanlagen. Denn eine Anlageimmobilie ist etwas anderes als die Immobilie zur Eigennutzung. Durch den Grundbucheintrag sind hier auch Finanzierungen möglich. Je nach Anbieter sogar bis zu 100 %. Das bietet zusätzliche Cross-Selling-Ansätze (Finanzierungen und Versicherungen) und eröffnet neue Kundensegmente, wie zum Beispiel Anleger mit guter Bonität, aber weniger Eigenkapitalausstattung. Und für den Fall, dass der Vertrieb keinen § 34i besitzt, bieten die meisten Anbieter auch Lösungen. „Unsere Experten aus der eigenen Finanzierungsabteilung helfen dabei, das richtige Finanzierungsmodell mit der richtigen Rate zum richtigen Ziel der Kunden unserer Partner zu finden“, erklärt Pawils. Worauf es bei Direktinvestments zu achten gilt, hängt stark vom Segment ab. Gerade bei Pflegeimmobilien kommen viele Faktoren wie Standort, Expertise des Betreibers oder die Gesamtkonzeption der Anlage zusammen. Auch eine mögliche Selbstnutzung kann dabei eine Rolle spielen, erklärt Pawils: „Investoren sollten darauf achten, dass sie ein sog. bevorzugtes Belegungsrecht erhalten. Damit haben sie oder ihre Angehörigen im Alter die Möglichkeit, in eine der Wohnungen oder ein Apartment des Pflegeheims, in dem sie ihre Kapitalanlage besitzen, oder eine andere Pflegeimmobilie des Betreibers zu ziehen.“

Vertraglich absichern

Generell ist zu sagen, dass die Verträge zwischen Eigentümer und Betreiber fair und für beide Seiten verpflichtend sein sollten. Nur so kann langfristig ein wirtschaftlich vernünftiger Betrieb erhalten werden, der letztendlich für sichere Renditen sorgt. Die Nutzungsrechte müssen vertraglich geregelt und bestenfalls im Grundbuch abgesichert sein. Ansonsten kann ein neuer Eigentümer das gesamte Konzept gefährden. Rhinobox-Gründer Braun meint, dass der Betreiber auch alle Nebenkosten und deren Erhöhungen vertraglich übernehmen sollte. „So bleibt die Rendite wirklich auch beim Anleger und wird nicht mit den Jahren durch gestiegene Kosten geschmälert.“ Pawils sieht das ganz ähnlich: „Sichere Vollanbieter legen im Vertrag fest, dass der Betreiber verantwortlich dafür ist, Gebühren für Strom, Wasser, Gas und Versicherung abzuführen, und die Instandhaltung übernimmt.“ So profitieren Investoren dann in vollem Umfang vom modernen Konzept einer Art Sorglos-Immobilie. (lvs)