Zukunft für die Vergangenheit

Mit einer Investition in Denkmalimmobilien können Ihre Kunden einerseits historische Bausubstanz erhalten, andererseits von Steuervorteilen profitieren. Das Alter des Objekts sollte aber nicht das alleinentscheidende Kriterium für eine Investition sein.

Der Rationalismus zerstörte die Ästhetik: In vielen Städten mussten Bauten aus der Zeit des Historismus und des Jugendstils (Ende 19., Anfang 20. Jahrhundert) austauschbaren Gebäuden aus Beton, Stahl oder Glas weichen. Weil das damit neu entstandene Stadtbild auf massive Kritik stieß, kam es in den 1970er Jahren zu einem enormen Aufschwung der öffentlichen Denkmalpflege und die Länder verabschiedeten nach und nach Denkmalschutzgesetze. Zudem wurde das Jahr 1975 zum „Europäischen Jahr des Denkmalschutzes“ erklärt. Mit monetären Vorteilen schafft der Staat zudem Anreize, die historische Bausubstanz zu erhalten. „Die Sanierung von Denkmalimmobilien wird i. d. R. steuerlich gefördert. Diese Förderung in Form einer erhöhten steuerlichen Abschreibungsmöglichkeit kann der Bauträger an den jeweiligen Wohnungskäufer weitergeben“, erläutert Christoph Bauer, Geschäftsführer der Bayerisches Immobilien Kontor GmbH (Bayiko). So können für eine vermietete Immobilie die Modernisierungskosten acht Jahre lang mit jeweils 9 % und dann weitere vier Jahre lang mit je 7 % steuerlich geltend gemacht werden. Somit können über einen Zeitraum von zwölf Jahren die gesamten Modernisierungskosten von der Steuer abgesetzt werden. Ob es sich um eine Denkmalschutzimmobilie handelt, hängt von der Einstufung des kommunalen Denkmalschutzamtes ab. Den finanziellen Vorteilen entsprechend gestaltet sich das Klientel in diesem Bereich der Immobilien. „Demnach sind Käufer einer Denkmalimmobilie oft Personen mit hohem Einkommen und einer entsprechend hohen Steuerlast“, so Bauer weiter. Auch Bernd Eder hat die Erfahrung gemacht, dass für Kapitalanleger bei der Investition in Denkmalimmobilien vor allem der steuerliche Aspekte im Vordergrund steht. „Überwiegend private Anleger mit dem Wunsch zusätzlich die hohen Steuervorteile zu nutzen“, so der Geschäftsführer der ImmoVeritas GmbH auf die Frage, welche Anleger sich hauptsächlich für Denkmalimmobilien interessieren.

Sowohl vom Alter als auch in der steuerlichen Betrachtung unterscheiden sich Denkmalimmobilien von anderen Immobilien. In einem Aspekt gibt es aber keinen großen Unterschied: „Wie auch bei konventionellen Immobilien, legen wir bei Denkmalimmobilien Wert auf eine gute Makro- und Mikrolage“, erklärt Christoph Bauer. Auch wenn Denkmalimmobilien ein Stück Vergangenheit repräsentieren, muss bei der Sanierung von diesen dennoch an die Zukunft gedacht werden: „Im Vergleich zum Ankauf eines Grundstückes spielen bei Denkmalimmobilien die Gebäudespezifika (Kubatur, Raumhöhe, Gebäudeschadstoffe) eine große Rolle im Hinblick auf die Themen Sanierungskosten und späterer Vermarktungserfolg“, so der Bayiko-Geschäftsführer weiter. Auch für die ImmoVeritas GmbH ist die spätere Vermietbarkeit der wichtigste Faktor bei der Sanierung einer Denkmalimmobilie. „Unsere Erfahrung und Zeit investieren wir nur in Objekte von deren hoher Mietauslastung wir überzeugt sind“, erläutert Bernd Eder. Die Entscheidungskriterien, ob eine Immobilie saniert wird oder nicht, betreffen dabei sowohl das Objekt selbst als auch zum Objekt zugehörige Faktoren. „Neben der Attraktivität des Standortgebiets sondieren wir den Markt, die Infrastruktur, die Mietpreisentwicklung und die Konkurrenzsituation vor Ort. Zudem geben wir keine Kaufoption bevor wir das Objekt nicht fundiert eingeschätzt haben. Wir beraten uns dabei mit Fachingenieuren, Architekten, Statikern, Gutachtern und Behörden“, so der ImmoVeritas-Geschäftsführer weiter. Erst wenn diese Aspekte positiv ausfallen, geht es an die monetäre Planung des Engagements. „Danach kommt die Kalkulation, wie hoch ist der Einkaufspreis, die Sanierungskosten und ergibt dies eine marktgerechte Verkaufskalkulation“, so Eder abschließend. Dann steht der Erhaltung der Vergangenheit nichts mehr im Wege. (ahu)