Wohnungsmarkt Westdeutschland: Die ersten Preise fallen

In den Kerngebieten Westdeutschlands (Hessen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland) wirken sich Unterschiede bei Faktoren wie der Wirtschaftskraft, dem Bevölkerungszuzug und der durchschnittlichen Kaufkraft deutlich auf die Entwicklung von Mieten, Kaufpreisen und Renditen für Neubau- und Bestandswohnungen aus.

Die aktuelle Markterhebung "Westdeutsche Wohnungsmärkte: Daten 2022 & Perspektiven" von Wüest Partner fördert zutage, dass von den analysierten 20 Großstädten von Bielefeld in Ostwestfalen bis Saarbrücken im mittleren Südwesten Köln, Mainz und Münster die sichersten Standorte für Wohnungsinvestments sind.

Hinsichtlich des Rendite-Risiko-Profils sind ihnen Frankfurt und Wiesbaden dicht auf den Fersen. Deutlich höhere Risiken gehen Investoren hingegen in Städten wie Bielefeld und Saarbrücken ein. Der Median der Bruttorenditen für Wohnungen reichte 2022 von 3,3 % in Düsseldorf und Frankfurt bis zu knapp 6 % in Duisburg, Mönchengladbach und Wuppertal. Im Schnitt waren es 4,4 %.

Teure Folgen

Wesentlichen Einfluss auf die Gefüge von Mieten, Kaufpreisen und Renditen von Wohnungen hat der Bau neuer Wohnungen. Nach den Zahlen von Wüest Partner wurden in den 20 Städten in den vergangenen drei Jahren durchschnittlich 72,3 % des Bedarfs an neuen Wohnungen fertiggestellt. Die Folge: In etwa der Hälfte der betrachteten Städte zog der Median der Angebotskaufpreise seit 2021 nochmals um mehr als 5 % an. Besonders stark fiel das Plus in Dortmund aus (+12,1 %).

Für 2023 erwartet Wüest Partner zunächst eine Fortsetzung der verhaltenen Stimmung auf den Investmentmärkten. Faktoren wie gestiegene Zinsen, höhere Inflation sowie deutlich gestiegene Preise für Baumaterial und Energie schlagen auch im laufenden Jahr noch durch. Langfristig aber sei in den stark nachgefragten Städten und Lagen mit sinkenden Leerstands- quoten, stabil hohen Mieten und weiterhin starkem Bedarf an zusätzlichen Wohnungen zurechnen.

Extrem wenig Leerstand in Bonn, Darmstadt, Frankfurt, Mainz und Münster

Die Versorgung mit ausreichend Wohnungen ist in den Städten Westdeutschlands sehr un- terschiedlich ausgeprägt. Während eine als Zielmarke angenommene Versorgungsquote von 100 % in Aachen und Köln besonders deutlich, aber auch in Frankfurt, Kassel, Koblenz, Münster und Saarbrücken verfehlt wird, liegt sie in Städten wie Duisburg, Essen, Mönchen- gladbach und Wuppertal mit jeweils über 106 % merklich über dem Soll. Die Leerstands- quote in den 20 untersuchten Städten liegt im Schnitt bei 2,1 % (bundesweiter Durchschnitt: 2,8 %). Besonders niedrige Leerstandsquoten von unter 1 % hat Wüest Partner für Bonn, Darmstadt, Frankfurt, Mainz und Münster ermittelt. Die letztgenannten Wohnungsmärkte gelten entsprechend als besonders angespannt, obwohl das Wohnungsangebot etwa in Frankfurt und Münster seit 2017 am stärksten gewachsen ist.

An der Anspannung dürfte sich auf Sicht auch nicht viel ändern, denn in den fünf Boomstäd- ten mit unter 1 % Leerstand hält der Neubau mit dem Bedarf bei Weitem nicht Schritt. Das gilt auch für nahezu alle anderen Städte. Einzig in Bielefeld, Duisburg und Saarbrücken wur- den in den vergangenen drei Jahren mehr Wohnungen gebaut, als benötigt. Die meisten Wohnungen entstanden auch 2022 in Mehrfamilienhäusern. In Frankfurt lag ihr Anteil sogar bei 95,3 %, in Düsseldorf bei 90,3 %.

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