Wohnimmobilienmärkte: Anstieg des Blasenrisikos

Nur wenige Jahre nach der letzten grossen globalen Korrekturwelle kommt es auf den Wohnungsmärkten gegenwärtig erneut zu einer Überhitzung. Der Global Real Estate Bubble Index des UBS Chief Investment Offfice Wealth Management zeigt eine erhebliche Überbewertung der Wohnungsmärkte in einigen städtischen Zentren.

Vancouver steht an der Spitze des UBS Global Real Estate Bubble Index 2016. Das Risiko einer Immobilienblase scheint ebenfalls hoch in London, Stockholm, Sydney, München und Hongkong. Deutlich überbewertet sind San Francisco und Amsterdam, gefolgt von Zürich, Paris, Genf, Tokio und Frankfurt. Nach einem weiteren Preisrückgang gilt Singapur hingegen als fair bewertet, zusätzlich zu Boston, New York und Mailand. Chicago ist gemäss Index weiterhin unterbewertet.

Claudio Saputelli, Leiter Global Real Estate bei UBS CIO WM sagt: "Seit 2011 sind die Wohnungspreise in den Städten der Blasenrisikozone durchschnittlich um fast 50 Prozent gestiegen. In den übrigen analysierten Finanzzentren legten die Preise hingegen um weniger als 15 Prozent zu. Diese Differenz steht in keinerlei Verhältnis zu Unterschieden des lokalen wirtschaftlichen Umfelds und Inflationsraten. Gemeinsam sind diesen Städten zu tiefe Zinsen, die nicht in Einklang mit der robusten realwirtschaftlichen Entwicklung stehen. In Verbindung mit einem starren Angebot und einer anhaltenden Nachfrage aus China ergab sich ein Nährboden für Übertreibungen der Hauspreise."

Matthias Holzhey, Ökonom bei UBS CIO WM, ergänzt: "Die Situation in den am stärksten überbewerteten Wohnungsmärkten ist fragil. Eine deutliche Steigerung des Angebots, höhere Zinssätze oder Veränderungen der internationalen Kapitalflüsse könnten jederzeit eine erhebliche Preiskorrektur zur Folge haben."

Woran man eine Blase erkennt

Der Begriff Blase bezeichnet eine deutliche und anhaltende Fehlbewertung eines Vermögenswerts. Das Vorliegen einer Blase kann vor ihrem Platzen nicht zweifelsfrei nachgewiesen werden. Doch die historischen Daten zeigen wiederkehrende Muster von Exzessen am Immobilienmarkt. Der UBS Global Real Estate Bubble Index misst das Risiko einer Immobilienblase anhand wiederkehrender Muster in ausgewählten globalen Finanzzentren. Folgende, risikobasierte Klassifizierungen kommen zum Einsatz: Baisse ("depressed"), unterbewertet ("undervalued"), fair bewertet ("fair-valued"), überbewertet ("overvalued") und Blasenrisiko ("bubble-risk"). Doch selbst in den Städten mit den deutlichsten Anzeichen einer Immobilienblase lassen sich Zeitpunkt und Dauer einer Korrektur nicht exakt vorhersagen.

Die Analyse wird durch einen Vergleich des aktuellen Verhältnisses zwischen Kaufpreisen und Einkommen- bzw. Kaufpreisen und Mietzins-Niveaus ergänzt. Eine gemäss Preis-Einkommens-Verhältnis geringe Erschwinglichkeit lässt darauf schliessen, dass sich die Aussichten auf einen langfristigen Preisanstieg verringert haben. Dagegen deutet ein hohes Verhältnis von Kaufpreis zu Mietzins auf eine gefährliche Abhängigkeit von niedrigen Zinsen hin. (rm)