Wohnimmobilien: Anhaltender Boom, aber keine Blase

Können wir schon eine Blase am deutschen Wohnimmobilienmarkt erkennen? Eine berechtigte Frage, angesichts der weiter anziehenden Preise. Nun stellt eine aktuelle Studie fest, dass wir es zwar hierzulande mit einem Boom zu tun haben, aber keineswegs einer Immobilienblase.

(fw/ah) Zu diesem Schluss kommt die Studie des Instituts für Immobilienwirtschaft der Universität Regensburg (IREBS) zum Thema „Deutsche Wohnimmobilien als Kapitalanlage", die im Auftrag der Deutschen Bank erstellt wurde.

„Bislang sehen wir im deutschen Wohnimmobilienmarkt keine Anzeichen für eine Überhitzung des Gesamtmarktes", sagt Jochen Möbert, Immobilienexperte bei Deutsche Bank Research. Prof. Dr. Tobias Just, Universität Regensburg, ergänzt: „Demografische, gesamtwirtschaftliche und finanzielle Gründe führen seit Anfang 2008 dazu, dass die Haus- und Wohnungspreise in Deutschland preisbereinigt rund um drei Prozent jährlich steigen." Nominal entspricht dies einem Anstieg von fünf Prozent und sieben Prozent in Großstädten. Verantwortlich dafür sind laut der Immobilienstudie unter anderem die deutlich gestiegene Beschäftigung, die niedrigen Kreditzinsen sowie der Trend zu Urbanisierung und eine starke Zuwanderung nach Deutschland. Auch die unsichere Situation an den Finanzmärkten weckt Interesse an Immobilien.

Trotz gestiegener Preise fehlen laut Studie die typischen Merkmale einer „Immobilienblase" wie eine lockere Kreditvergabe, eine Überhitzung der Wirtschaft und ein Auseinanderlaufen von Preis- und Mietentwicklung. „Das reale Kreditwachstum verläuft in Deutschland sehr moderat. Wir sind weit entfernt von einer Preisdynamik wie in Südeuropa oder den USA vor der Finanzkrise. Diese Zurückhaltung wirkt einer Übertreibung am Immobilienmarkt entgegen", sagt Jochen Möbert. Der momentane Preisanstieg ist daher lediglich ein Zeichen einer Normalisierung: 2013 lagen die realen Preise für deutsche Wohnimmobilien noch deutlich unter dem Niveau, das sie Mitte der 1990er Jahre erreicht hatten.

Trotz des hohen Preisniveaus bleiben deutsche Wohnimmobilien weiterhin erschwinglich. Wie die Studie zeigt, sind die steigenden Immobilienpreise durch höhere Einkommen und niedrige Zinsen für private Haushalte gut tragbar. Dabei gibt es allerdings erhebliche regionale Unterschiede: Vor allem in den westdeutschen Ballungsräumen sowie in Berlin hat sich die Erschwinglichkeit zuletzt verschlechtert. Dagegen ist Wohnraum in den meisten deutschen Städten heute bezahlbarer als im Durchschnitt der vergangenen Jahre. Eva Grunwald, Leiterin Baufinanzierung der Deutschen Bank, erwartet für 2014 nur einen leichten Anstieg der Hypothekenzinsen: „Erfahrungsgemäß orientieren sich die langfristigen Bauzinsen grob an der Verzinsung deutscher Staatsanleihen. Da diese bis zum Jahresende nur mäßig auf 2,25 Prozent steigen sollten, erscheint auch das Potenzial für höhere Bauzinsen begrenzt."

Die Studie geht davon aus, dass 2014 die Preise für deutsche Wohnimmobilien weiter steigen. Anhaltend günstige Bauzinsen und eine weiterhin hohe Nachfrage nach Immobilien werden zu dieser Entwicklung beitragen. „Im laufenden Jahr könnte der Preis von Einfamilienhäusern im Schnitt um drei Prozent und der von Neubauwohnungen um fünf Prozent steigen", so Jochen Möbert. Ein Risiko stellt nach Ansicht des Immobilienexperten die geplante Mietpreisbremse dar. Sie könnte mittelfristig dazu führen, dass Mietrenditen und Wohnqualität sinken und Investoren sich vom Immobilienmarkt abwenden.