Wo lässt sich die Wohnung am günstigsten finanzieren?

In jeder zweiten Region Deutschland können Wohnungskäufer ihre Immobilie unter 500 Euro monatlich finanzieren. In den A-Städten sieht die Situation hingegen ganz anders aus – besonders in München. Immobilienkäufer sollten sich jetzt die günstigen Zinsen sichern.

Die Postbank hat im Rahmen ihres Postbank Wohnatlas untersucht, was der Wohnungskauf monatlich kostet und wo die Raten im Rahmen bleiben. Um das herauszufinden, wird in der Untersuchung mit einem Zinssatz von 2,45 % p.a. gerechnet. Die Anfangstilgung und die Tilgungsdauer werden dabei variiert. Für die Modellrechnung wurde davon ausgegangen, dass der Wohnungskauf mit 20 % Eigenkapital finanziert wurde. Nicht berücksichtigt wurden die Grunderwerbssteuer, Notarkosten und Kosten für mögliche Umbauten. Die Preise beziehen sich auf die regionalen Durchschnittspreise.

500 Euro reichen in der Hälfte aller Kreise

Bei einer Tilgungsdauer von knapp 20 Jahren kann in 186 der 401 Landkreise und kreisfreien Städte (im Folgenden wird aus Gründen der sprachlichen Vereinfachung nur von „Kreisen“ gesprochen) eine 70 m²-Wohnung mit einer monatlichen Belastung von unter 500 Euro erworben werden. Diese Regionen liegen besonders in der Mitte Deutschlands und ziehen sich von der tschechischen bis zur niederländischen Grenze. Dazu zählen auch die Großstädte Dortmund, Essen, Duisburg, Bochum Wuppertal und Bielefeld. „In diesen Regionen sind Wertsteigerungen bei Immobilien nicht unbedingt zu erwarten. Wer aber dort bereits wohnt und langfristig eine Berufs- und Lebensperspektive hat, für den kann der Wohneigentumserwerb durchaus attraktiv sein. Die eigenen vier Wände bilden einen wesentlichen Baustein für eine gute Alterssicherung“, erklärt Harald Göbel, Sprecher des Vorstands der BHW Bausparkasse, dass Kapitalanleger sich sehr genau überlegen sollten, ob sie in diesen Städten investieren.

Wohnungskäufer, die bereit sind bis zu 750 Euro monatlich für die Finanzierung ihrer eigenen vier Wände aufzubringen, werden sogar in 324 Kreisen fündig. Lediglich in 25 Kreise müssen Wohnungskäufer mehr als 1.000 Euro monatlich aufbringen, wenn sie ihre Wohnung mit einer 20-jährigen Tilgungsdauer finanzieren möchten.

Zu den Großstädten, in denen weniger als 1.000 Euro monatlich fällig sind, zählen auch Nürnberg, Bonn, Hannover und Dresden, wo durchaus Wertsteigerungen zu erwarten sind.

Wohnungskäufer, die bereit sind ihre Immobilie 33 Jahre lang abzubezahlen und daher einen Anfangstilgungssatz von 2 % vereinbaren, können die monatlichen Ratenzahlungen deutlich drücken. So werden hier nur in 20 Kreisen mehr als 750 Euro monatlich fällig und nur in fünf Städten sind mehr als 1.000 Euro monatlich fällig. Voraussetzung hierfür ist natürlich, dass die Zinsen über diesen Zeitraum stabil blieben.

Hohe Raten in A-Städten

Die hohen Kaufpreise in den sieben größten deutschen Städten sorgen dafür, dass dort die monatlichen Raten sehr hoch sind. Lediglich in Köln können Wohnungskäufer bei einer 20-jährigen Tilgung mit ihren monatlichen Zahlungen unter der 1.000 Euro-Marke bleiben. In fünf weiteren A-Städten ist eine monatliche Tilgung unter 1.000 Euro nur dann möglich, wenn die Tilgungsdauer auf bis zu 33 Jahre verlängert wird. Wer hingegen in München ein Eigentumswohnung finanzieren möchte, muss auch bei einer Rückzahlungsdauer von 33 Jahren monatlich 1.410 Euro bezahlen – und das nur dann, wenn die Zinsen in diesem Zeitraum nicht steigen.

„Aus den Analysen für den Postbank Wohnatlas wissen wir, dass die Immobilienpreise in den „Big Seven“ voraussichtlich weiter steigen werden. Besonders in begehrten Lagen verspricht ein Investment also auch in Zukunft Wertsteigerungspotentiale. Kaufinteressierte sollten aber unbedingt genau kalkulieren, was bei der Immobilienfinanzierung über die nächsten Jahrzehnte auf sie zukommt“, erläutert Harald Göbel.

Immobilie nach nur 14 Jahren abbezahlt

Immobilienkäufer, die bereit sind, einen anfänglichen Tilgungssatz von 6 % und einer Laufzeit von 14 Jahren und 1 Monat in Anspruch zu nehmen, können ihre Wohnung in 327 Kreisen mit weniger als 1.000 Euro monatlich finanzieren. In 227 Kreisen ist dies sogar mit einer monatlichen Belastung von unter 750 Euro möglich.

Regionen, in denen mit relativ wenig Geld kurze Tilgungen möglich sind, bieten sich vor allem für die Generation 50+ für den Immobilienkauf an. Wer bereits Wohneigentum besitzt und sich verändern möchte, oder über Vermögen aus anderen Quellen verfügt, kann durchaus noch in eine neue Finanzierung einsteigen. Denn wenn durch den Verkauf der aktuell genutzten Immobilie, die Auflösung eines Depots oder Auszahlung einer Lebensversicherung mehr Eigenkapital, als die in der Regel geforderten 20 % vorhanden sind, können Tilgungsbelastung und Finanzierungsdauer kräftig reduziert werden

Lange Zinsbildung bringt Sicherheit

„Käufer müssen aber auch ein gewisses Zinsrisiko in ihre Überlegungen miteinbeziehen. Wenn die Zinsen steigen, könnte die Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindungsfrist höhere monatliche Belastungen nach sich ziehen oder eine Verlängerung der Tilgungsdauer erforderlich machen“, erläutert Harald Göbel. Es empfiehlt sich daher, auf möglichst lange Zinsbindungsfristen zu setzen. Die aktuelle Niedrigzinsphase biete sich auch für sogenannte Volltilger-Darlehen an, bei denen die Zinsbindung läuft, bis alle Schulden komplett getilgt sind. Mit einer langen Zinsbindungsfrist sichert sich der Käufer die momentan günstigen Zinsen und gewinnt Planungssicherheit durch stabile Ratenzahlungen hinzu. (ahu)