Wo ist ein Immobilieninvestment attraktiv?

Nur in ca. jedem zehnten Landkreis bzw. kreisfreier Stadt ist der Erwerb von Immobilien besonders günstig. Dies geht aus dem Postbank Wohnatlas 2017 hervor, der gemeinsam mit dem Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) erstellt wurde. Vor allem der Südwesten bietet Potenzial.

Für die Berechnung der Ertragschancen wurden einmal die aktuellen Preise und einmal die künftige Preisentwicklung bis 2030 herangezogen. Als Messlatte für die Kaufpreise wurden die Mietpreise vor Ort angelegt. Vor allem in Gemeinden, die zwar keine Großstädte sind, sich aber im Umkreis der Metropolen befinden, werden Immobilieninteressenten fündig. Georg Hoogendijk, Geschäftsführer der Postbank Immobilien GmbH, nennt zwei Beispiele für besonders begehrte Regionen: "Nach unserer aktuellen Studie findet man in den Landkreisen rings um Hamburg - mit Ausnahme von Pinneberg - vielversprechende und noch bezahlbare Immobilien. Dazu zählen Harburg, Stade, Segeberg, Stormarn, Herzogtum Lauenburg und Lüneburg. Nahe der Hauptstadt Berlin gibt es in den Landkreisen Potsdam-Mittelmark und Oberhavel vergleichsweise günstige Immobilien mit Potenzial."

Südwesten bietet gute Investitionschancen

Auch in der Metropolregion Frankfurt gibt es einige attraktive Alternativen zur A-Stadt. So finden Interessenten sowohl im direkt an die Mainmetropole angrenzenden Main-Taunus-Kreis als auch in den Landkreise Darmstadt-Dieburg und Mainz-Bingen gute Investitionschancen. Diese bieten sich auch etwas weiter südlich und südwestlich in den Kreisen Alzey-Worms, Bergstraße, Rhein-Neckar-Kreis, Karlsruhe, Rastatt, Germersheim, Südliche Weinstraße und Rhein-Pfalz-Kreis. Die sich ebenfalls in dieser Region befindlichen kreisfreien Städte Landau, Mainz, Speyer und Heilbronn bieten ebenso gute Investmentchancen wie Bonn.

Auch wenn in Bayern die Preise fast flächendeckend steigen werden, gibt es im flächengrößten Bundesland fünf Landkreise mit zugleich moderaten Immobilienpreisen. Hierbei handelt es sich einmal um die benachbarten Landkreise Neustadt an der Aisch-Bad Windesheim und Kitzingen westlich von Nürnberg, sowie die Landkreise Neu-Ulm, Rottal-Inn und Straubing-Bogen.

Insgesamt wurden 45 Kreisen und kreisfreien Städte besonders günstige Bedingungen für den Erwerb von Immobilien bescheinigt, etwas mehr als ein Zehntel aller 402 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte. Diese Regionen zeichnen sich durch ein erwartetes Preis-Plus von real mindestens 0,5 % bis zum Jahr 2030 und umgerechnet weniger als 22,5 Jahresnettokaltmieten für den Wohnungskauf aus.

Bezüglich des Vervielfältigers gibt es enorme regionale Unterschiede: Während im Kyffhäuserkreis in Thüringen lediglich zehn Jahresnettokaltmieten für den Kauf einer 100-m² Wohnung fällig werden, sind es im äußersten Norden Deutschlands, im Kreis Nordfriesland, 61. Dies dürfte besonders damit zusammenhängen, dass sich hier mit Sylt einer der teuersten deutschen Immobilienstandorte befindet.

Wo die Kaufpreise die Mieten abhängen

Auch wenn Bevölkerungs- und Einkommensprognosen auf eine steigende Nachfrage bis 2030 hindeuten, sind die Immobilienpreise bereits vergleichsweise hoch und oft den Mieten enteilt. In München, Hamburg und Berlin liegen die Kaufpreise bei rund 30 Jahresnettokaltmieten. "Es besteht das Risiko, dass erwartete Wertgewinne bereits spekulativ in die aktuellen Wohnungspreise eingeflossen sind", so Georg Hoogendijk. "Allerdings muss das nicht zwangsläufig auf jedes Objekt zutreffen. Wer an Wohneigentum in den urbanen Zentren interessiert ist, sollte aber das Preis-Leistungs-Verhältnis besonders sorgfältig prüfen. Bausubstanz, Ausstattung und Lage können auch hohe Preise rechtfertigen. Hier sollten sich Kaufinteressenten unbedingt kompetente Beratung holen."

Individuelle Faktoren mit einbeziehen

Eine Kaufentscheidung sollte aber nicht allein vom Verhältnis zwischen Miet- und Kaufpreisen abhängig gemacht werden. "Eine Immobilie kann auch aus anderen Gründen ein sinnvolles Investment sein - zum Beispiel zur Alterssicherung", erklärt Georg Hoogendijk. "Ebenso gilt es, die Lage und die eigenen Lebensumstände zu berücksichtigen. Sprechen viele persönliche Faktoren für einen Kauf, kann die Investition in Wohneigentum auch in Großstädten und anderen Regionen sinnvoll sein, in denen die Immobilienpreise im Vergleich zu den Mieten eher hoch sind." (ahu)