Wie viel ist die Immobilie wert?

Immobilienverkäufe sind für die meisten Menschen das teuerste Privatgeschäft. Deshalb sollte der Wert des Objektes möglichst gut geschätzt werden. Eine Investition in die Instandhaltung des Objektes kann sich auszahlen.

Die Wertermittlung einer Immobilie ist eine komplexe Angelegenheit. Alleine die Lage macht beeinflusst den Wert bereits in beträchtlichem Maße. Weitere Faktoren, die eine Rolle spielen sind Haustyp und Haus- und Grundstücksgröße. Daneben spielen auch das Baujahr und damit einhergehend der Zustand des Gebäudes eine wichtige Rolle. Vor allem in Wohneigentumsgemeinschaften (WEG) kommt es jedoch aufgrund zu geringer Rücklagen oftmals zu einem Instandhaltungs- und Modernisierungsstau, der sich negativ auf den Wert auswirkt. „Der Marktwert sinkt und im Falle von Vermietungen hat das zusätzliche Auswirkungen auf die Miethöhe“, gibt Jochen Dörner, Geschäftsführer der Wüstenrot Immobilien GmbH (WI), zu bedenken. „Rund drei Viertel der deutschen Wohnimmobilien sind im fortgeschrittenen Alter. In vielen Fällen befinden sich die Gebäude nicht auf dem aktuellem Stand der Technik.“

Modernisierungen steigern Marktwert

Anhand einer 1972 in einer westdeutschen Großstadt errichteten Immobilie mit 30 Eigentumswohnungen und 30 Garagen verdeutlicht die WI, wie wichtig Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen für den Marktwert eines Gebäudes sind. Auf Basis der Maßnahmen und der Kostenermittlung des WEG-Verwalters hat ein Sachverständiger den Verkehrswert des Gebäudes vor und nach der Durchführung von sieben notwendigen baulichen Maßnahmen ermittelt. Die geschätzten Kosten für die Maßnahmen wie Flachdachsanierung, Austausch der Fenster oder Wärmedämmung der Fassade liegen bei 970.000 Euro.

Da die WEG nur eine Instandhaltungsrücklage von 202.000 Euro gebildet hat, müssten die Eigentümer über eine bare Sonderumlage 768.000 Euro aufbringen, pro Eigentümer als ca. 26.000 Euro. Diese Investition würde sich allerdings bezahlt machen, denn durch die Modernisierung würde der Verkehrswert der Immobilien um 1,5 Mio. Euro auf 3,9 Mio. Euro steigen. Jeder Wohnungseigentümer würde also bei einem Verkauf 24.000 Euro gut machen (50.000 Euro Wertsteigerung pro Wohnung abzüglich 26.000 Euro Instandhaltungskosten pro Wohnungen). Tatsächlich dürfte der Gewinn sogar noch höher liegen, denn die Instandhaltungen sorgen für eine bessere Vermietungssituation der Wohnungen und geringere Bewirtschaftungskosten.

Die WI rät deshalb Wohungseigentumsgemeinschaften und Eigenheim-Besitzern, stets Rücklagen für Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen zu bilden. Neben der klassischen Instandhaltungsrücklage bietet sich dafür auch ein Bausparvertrag an. Dieser bietet Unabhängigkeit vom Kapitalmarkt und eine zinssicheres Bauspardarlehen.

Makler helfen bei der richtigen Einschätzung

Beim Verkauf einer Immobilien geht es im Normalfall um Beträge von mehreren hunderttausend, wenn nicht sogar Millionen von Euro. Deshalb kann eine Fehleinschätzung hier finanziell äußerst schmerzhaft sein. Um vor bösen Überraschungen gefeit zu sein, sollten sich Immobilienverkäufer den Rat eines Experten holen. Zwar bieten heute zahlreiche Online-Rechner Hilfestellung, dennoch sollten Immobilienverkäufer den Rat eines vor Ort tätigen Maklers einholen. Viele Makler bieten zudem ein Rundum-Sorglos-Paket an: „Die Makler der Wüstenrot Immobilien GmbH übernehmen beispielsweise neben der Wertermittlung und Preisfindung auch eine komfortable Vermarktung der Immobilie“, sagt WI-Chef Dörner. Bei ihrer Preisermittlung berücksichtigen die Immobilien-Experten neben den oben genannten Faktoren wie Haustyp, Größe, Baujahr und Lage auch die aktuellen Marktdaten, und vergleichen die zu verkaufende Immobilie mit ähnlichen Objekten in der Region und den in der Vergangenheit gezahlten Kaufpreisen. Dörner: „Dank ihrer Markterfahrung können unsere Makler den passenden Einstiegspreis und eine geeignete Vermarktungsstrategie empfehlen.“ (ahu)