Wie entwickelt sich das Immobilienpreis-Niveau in Deutschland?

Im vierten Quartal des letzten Jahres stieg der Häuserpreisindex in der Bundesrepublik Deutschland um 12,2 % gegenüber dem Vergleichszeitraum von 2020. Damit ergibt sich der höchste Zuwachs im Bereich Wohnimmobilien seit der Jahrtausendwende. Welche Richtung peilen die Preise in den folgenden Jahren an? Geht es weiter nach oben oder ist eine Entspannung in Sicht?

Der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie beobachtet die – durch den Krieg in der Ukraine erheblich verschärften – Preissteigerungen bei Baumaterialien mit großer Sorge. Eine andere Studie hingegen verspricht Entspannung. Die Analysten der Deutsche Bank Research prognostizieren trotz dieser Verteuerungsfaktoren um das Jahr 2024 herum das Ende des Hauptpreiszyklus. Welche Perspektive erscheint valider? Können wir spätestens 2024 tatsächlich mit sinkenden Preisen rechnen?

Breitgefächerte Verknappung an Materialien und Hilfsstoffen

Der Spitzenverband der Bauindustrie befragte vor einigen Tagen zahlreiche Unternehmen der Branche, inwieweit sich der Krieg in der Ukraine auf ihr Geschäft auswirkt. 91 % berichten über deutliche Konsequenzen für die Bautätigkeit. 90 % beziehen sich explizit auf Preissteigerungen bei Baumaterialien, 80 % auf Lieferengpässe. Die Baubranche hatte weder Zeit noch Gelegenheit, sich wirklich von den Auswirkungen der Corona-Pandemie zu erholen, bevor sie die weitere Verschärfung durch den Überfall Russlands auf die Ukraine traf. Immerhin beziehen noch gut ein Drittel Materialien aus der Russischen Föderation oder der Ukraine.

Es fehlt selbst an banalen Dingen wie Nägeln. Die Mangelsituation hört aber auch bei Dieselkraftstoff, Bitumen, Asphalt, Beton oder Holz nicht auf. Angesichts dieser Entwicklung sehe ich wenig Chancen, das von der Bundesregierung für 2022 angestrebte Neubauvolumen von 400.000 Wohnungen zu erreichen. Neu projektierte Bauvorhaben – sofern sie sich überhaupt im avisierten Zeitrahmen fertigstellen lassen – werden für Käufer und Mieter deutlich teurer werden. Das gilt sowohl im urbanen als auch im ländlichen Gebiet.

Stark erhöhte Nachfrage durch Flüchtlingszuzug

Die Autoren der Studie der Deutsche Bank Research gehen zwar auf die Ukraine-Flüchtlinge ein, erwarten aber nur, dass sie die "Wohnungsnachfrage weiter ankurbeln". Diese Formulierung erscheint aus meiner Sicht stark untertrieben. Aktuell sind seit Beginn des Krieges bereits mehr als 300.000 Menschen aus der Ukraine bei uns angekommen. Experten sagen voraus, dass die "Spitzenwerte" von 2015/2016 (ca. 890.000 Menschen) bald übertroffen werden. Dazu kommt, dass im ersten Quartal 2022 die Analysten der Deutschen Bank noch von einem Wanderungssaldo für 2021 von vermutlich 250.000 Personen ausgingen. Tatsächlich waren es 300.000. In Summe wird diese erhebliche Nachfrageverschärfung auf einen Markt treffen, der aufgrund von Materialverteuerung und Energiekostenanstieg einerseits und einem nicht gelöstem Fachkräftemangelproblem andererseits kapazitätsmäßig bereits mit dem Rücken zur Wand steht. Wenn die Konflikte in Osteuropa weiter eskalieren – oder zumindest der Ukraine-Krieg nicht in absehbarer Zeit beendet wird – befürchte ich Preisanstiege in bisher ungeahnte Höhen.

Langfristige Prognosen verlieren massiv an Bedeutung

Die dem "Deutschland Monitor Baufinanzierung Q2/2022" zugrundeliegende Analyse- und Datenbasis der Studie von Deutsche Bank Research stammt vom 17. Dezember 2021. Was sich seit der letzten Vorweihnachtszeit verändert hat, konnte niemand voraussehen. Nichtsdestotrotz halten die Autoren an ihrer grundsätzlich positiven Prognose fest. Diese Vorgehensweise taugt aus Sicht von Immobilieninvestoren kaum noch, den sich stetig zuspitzenden Dynamiken gerecht zu werden. Die Gemächlichkeit vergangener Jahre wiegt uns nur in falscher Sicherheit, die es eigentlich auch niemals gegeben hat. Erfolgreiche Marktakteure werden zum Einen ihr Know-how-Fundament kontinuierlich verbreitern und vertiefen müssen, um es zum Anderen auf die tagesaktuellen Entwicklungen anwenden und schnell die richtigen Schlüsse ziehen zu können.

So stark diversifiziert sich der Immobilienmarkt

Ich stimme mit den Autoren der mehrfach erwähnten Studie insofern überein, dass sich die Preisentwicklungen im Immobilienbereich nicht mehr pauschalisieren lassen. Im Wohnimmobiliensegment werden Überbewertungen regionale Entspannungen bringen. Dahingegen werden sich Hotspots wie Berlin, Leipzig, Hannover, Köln und Stuttgart selbst nach Einschätzung der Deutsche Bank Research Experten einem baldigen Ende des Hauptpreiszyklus widersetzen. Am Beispiel des Gewerbeimmobilienmarkts in Berlin sieht man zudem sehr gut, wie sich die Ansprüche – auch im Zuge der Corona-Pandemie – verändert haben.

Gab es vor den pandemiebedingten Kontakt- und Mobilitätseinschränkungen keine ernstzunehmende Alternative zur standortzentrierten Bürotätigkeit, hat die Home-Office-Option zu einer wichtigen Erweiterung der Perspektive geführt. Die Akzeptanz der Rückkehr in die Unternehmensstandorte hängt nun auch davon ab, ob die mittlerweile zur Verfügung stehenden Räumlichkeiten den Erwartungen an Energieeffizienz, Komfort, Arbeitssicherheit und Innovationsfähigkeit entsprechen. Ist dies nicht der Fall, verkompliziert sich die gesamte Situation. Institutionelle und privatwirtschaftliche Mieter von Gewerbeobjekten tun demnach gut daran, nennenswerte Investitionen zu tätigen, um Mitarbeiterzufriedenheit und -bindung zu erhöhen und resultierend die unternehmerischen Ziele zu erreichen.

Gastbeitrag von Alexander Surminski, Geschäftsführer des Münchener Ausbildungsunternehmens immocation.de