Wer Rendite will, muss raus aus den Metropolregionen

Derzeit ist nicht abzusehen, wann ein Ende des aktuellen Immobilienbooms erreicht sein wird. Weil die Renditen immer weiter Steigende Preise und fallende Renditen werden deshalb wohl noch weiter den Markt prägen. Investoren müssen deshalb über neue Investitionsstrategien und –standorte nachdenken.

Kein wirtschaftspolitisches Thema erregt derzeit in Deutschland so sehr die Gemüter wie die Mietpreise, kein Wunder, ist doch aufgrund der niedrigen Eigentumsquote etwa jeder zweite Deutsche davon betroffen. Auf entsprechend große Resonanz trafen die in der vergangenen Woche veröffentlichten Zahlen des Statistischen Bundesamts, wonach der Häuserpreisindex im 1. Quartal dieses Jahres um 5 % über dem Wert des Vorjahreszeitraums lag. Dieser Anstieg betrifft sowohl die Städte als auch das Land. So stiegen in den sieben größten Metropolen die Preise für Eigentumswohnungen um 8,6 %, für Ein- und Zweifamilienhäuser um 6,9 %.

Dass gerade in den Metropolregionen die Immobilienpreise immer neue Höhen erklimmen, untermauern auch jüngst veröffentlichte Zahlen des Forschungsunternehmens F+B, wonach in manchen Gegenden von München, Düsseldorf oder Hamburg fünfstellige Quadratmeterpreise keine Seltenheit sind. An der Spitze steht München, wo mit 15.300 Euro/m² der absolute Spitzenpreis aufgerufen wurde. Dieser Erhebung liegt eine 10 Jahre alte Wohnung mit normaler Ausstattung zugrunde. Deutlich günstiger sind hingegen Eigentumswohnungen außerhalb der Metropolregionen. So werden in Osnabrück für Neubauwohnen 2.900 Euro/m² fällig, in Mönchengladbach sind es 3.000 Euro, in Pforzheim 3.500 Euro und in Mannheim 3.700 Euro.

Renditekompression betrifft nicht nur Metropolregionen

Nicht ganz so stark wie die Immobilienpreise steigen hingegen die Mieten, was für Immobilieninvestoren bedeutet, dass diese immer niedrigere Renditen mit ihren Investments erzielen können. So liegen die Brutto-Mietrenditen in Städten wie Berlin oder München gerade einmal noch bei 2,7 % bzw. 2,8 %. Nicht berücksichtigt sind hierbei Anschaffungs- und Bewirtschaftungskosten. Die Renditekompression betrifft aber nicht nur die A-Städte. Auch zu Metropolregionen der Big Seven gehörende Großstädte wie Augsburg (Bruttoanfangsrendite 3,3 %) oder Potsdam (3,6 %) sind weit von der 5 %-Marke entfernt, bei der Immobilieninvestitionen als lohnend gelten. Aber auch weit abseits der Metropolregionen macht sich eine Renditekompression bemerkbar. So können Wohnimmobilieninvestoren in Freiburg gerade einmal mit einer Bruttoanfangsrendite von 3,2 % rechnen.

Es gibt aber auch zahlreiche Großstädte, die Renditen von deutlich über 5 % bieten, bspw. Salzgitter (7,9 %), Wuppertal (6,5 %) oder Magdeburg (6 %).

Wertsteigerung als Chance

Die steigenden Preise und zugleich sinkenden Renditen erfordern von Immobilieninvestoren neue Wege zu gehen. Beispielsweise können durch aktives Management die Einnahmen marktunabhängig gesteigert werden. Diesen Ansatz verfolgt Primus Valor. So investiert das Mannheimer Emissionshaus seit 12 Jahren in Immobilien, die grundsolide, aber nicht perfekt sind. Durch Sanierungen und Renovierungen sowie durch An- und Ausbauten werden vorhandene Renditepotenziale konsequent genutzt. Damit schafft es Primus Valor für die Immobilien Mietrenditen zu erzielen, die zum Teil deutlich über den marktüblichen Richtwerten liegen.

Neben der Fondsgesellschaft, die steigende Einnahmen verzeichnet, profitieren auch die Mieter von den Maßnahmen. So steigt für diese der Wohnkomfort und durch die energetischen Sanierungen sinken die Nebenkosten. Das konsequente Ausnutzen von KfW-Fördermitteln und -darlehen im Rahmen der Finanzierungen kann für zusätzliche Sicherheit und gleichzeitig Renditen sorgen, genauso wie die teilweise großzügigen Tilgungszuschüsse. (ahu)