Von wegen „Lage, Lage, Lage“ – erleben wir das Comeback des dezentralen Wohnens?

„Was macht denn ein Hotel wirklich erfolgreich? Erstens: Die Lage – zweitens:  Die Lage und drittens: Die Lage!“. Das bekannte Zitat des US-amerikanischen Hoteliers Conrad Hilton wird in Immobilienverkaufsgesprächen immer noch gerne als vermeintliche Trumpfkarte gezogen.

Das deutsche ifo Institut fand in diesem Zusammenhang kürzlich heraus, dass sich die Wohnpräferenzen der Menschen im urbanen Raum im Laufe der letzten Jahre erheblich verändert hat. Der Trend zur „Stadtflucht“ wurde durch die coronabedingten Kontakt- und Mobilitätseinschränkungen erheblich beschleunigt. Doch welche Ursachen liegen dieser Entwicklung zugrunde? Welche alternativen Entscheidungskriterien laufen der bisher „unschlagbaren Lage“ mittlerweile den Rang ab?

Spielte bis vor zehn Jahren die Entfernung zum Arbeitsplatz bei jüngeren Berufstätigen und Familien eine große Rolle, tritt laut einer Erhebung des ifo Instituts bereits dieser Faktor seit 2016 immer mehr in den Hintergrund. Inzwischen planen bereits knapp 13 % der befragten Großstädter, innerhalb der nächsten 12 Monate ihren Lebensmittelpunkt weg vom urbanen Zentrum zu verlagern. Warum kehren diese Menschen den Großstädten den Rücken? Worauf legen sie stattdessen Wert?

Corona-Pandemie war nicht Auslöser, sondern Beschleuniger

Bis zum globalen Ausbruch der Covid-19-Pandemie und den daraus resultierenden Eindämmungsmaßnahmen war die Arbeit im Home-Office bereits bei vielen Beschäftigten Normalität. Laut einer weiteren Studie des ifo Instituts arbeiteten bis zur Corona-Krise immerhin schon in 51 % der Unternehmen regelmäßig Arbeitnehmer in ihren eigenen vier Wänden. Im Zuge der harten Lockdowns stieg diese Quote bekanntlich massiv an. Dementsprechend mussten sich viele Menschen, denen die Enge, der Lärm und die hohen Lebenshaltungskosten in urbanen Zentren zu viel wurde, nicht direkt nach einem neuen Job umsehen. Die Nähe zur Natur (63,6 %), günstigere Preise im suburbanen Umfeld (44,7 %) sowie höherer Platzbedarf (56,9 %) sind weitere Faktoren, die der „Stadtflucht“ Vorschub leisten. Die coronabedingte Erfahrung, wesentlich mehr Zeit zu Hause zu verbringen, führt verständlicherweise auch dazu, sich intensiver mit den persönlichen Wohnverhältnissen zu beschäftigen. Störfaktoren werden identifiziert, die bisher nicht ins Gewicht fielen (58,2 %).

Junge Erwachsene und Familien mit schulpflichtigen Kindern zieht es in den „Speckgürtel“

Kann man sich seine beruflichen Rahmenbedingungen weitestgehend aussuchen, rücken für Berufseinsteiger und junge Eltern andere Entscheidungskriterien in den Vordergrund. Wie sieht es vor Ort mit der Umweltbelastung aus? Führt der Schulweg der Kinder über stark befahrene Hauptstraßen? Warten dann überbelegte Klassen an unterfinanzierten Schulen auf sie? Gibt es Ladesäulen für mein E-Mobil? Mittlerweile streben fast ein Drittel der Menschen, die aus Großstädten wegziehen, in kleinere Städte und suburbane Gegenden. Hier scheint die Balance zwischen Inspirations- und Entspannungs-Faktoren noch den hohen Erwartungen der Gruppe der Digital Natives zu entsprechen, aus der sich immer mehr Berufstätige und Eltern rekrutieren.

Wird unmittelbare City-Lage bald zum Privileg der Besserverdiener?

Überspitzt formuliert werden sich in absehbarer Zeit wohl nur noch ausgewiesene Besser- und Bestverdiener das Leben direkt am Puls der urbanen Schlagader leisten können – und wollen. Am Beispiel London sieht man sehr gut, wie diese Zukunft aussehen könnte. Fantasiepreise für winzige Wohnungen, enorme Wohnnebenkosten und wieder ansteigende Touristenströme machen die Metropole an der Themse zu einer echten Herausforderung, der sich erfahrungsgemäß nur eine sehr übersichtliche Klientel stellt. Um hingegen eine möglichst breite Zielgruppe anzusprechen, schaffen es PropTechs bereits heute, KI-unterstützte Suchmaschine für bundesweite Immobilienangebote mit den relevantesten Kriterien auszustatten. Folglich schaffen es User, dezentral gelegene Objekte leichter zu finden. Hier fließen dann Attribute ein wie die Nähe zu E-Ladesäulen, Verfügbarkeit und Qualität von medizinischen Leistungen bei normalen und Notfallbehandlungen, Bildungsangebote wie Grund- und weiterführende Schulen oder Unis, Anbindung an Personennah- und Fernverkehr oder die gastronomische Vielfalt vor Ort.

Fazit – die zentrale Lage verliert an Bedeutung

Abschließend betrachtet gilt das gern zitierte Immobiliensprichwort „Lage, Lage, Lage“ also nicht mehr allumfassend und uneingeschränkt. Sowohl Käufer von Anlageobjekten als auch Selbstnutzer werden die weit überhöhten Preise der direkten Citylagen immer seltener akzeptieren oder sich bezahlbare, renditestärkere, geräumigere Alternativen in den suburbanen Regionen suchen. Wenn man aber die Nähe zu speziellen Angeboten sowie die Ferne zum Trubel der urbanen Ballungsräume im erweiterten Sinn auch als Lagekriterium identifiziert, hat sich die Aussage Hiltons nur der veränderten Nachfrage angepasst.

Ein Gastbeitrag von Julian Müller, Gründer und CEO von AreaOne, der ersten Meta-Immobiliensuchmaschine mit personalisierter Lagebewertung.