Trotz Mietpreisanstieg fallende Rendite im Immobiliensektor

Die hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien führt dazu, dass Investoren ihr Augenmerk verstärkt auf Immobilien der B- und C-Kategorie richten. Weil das Angebot kaum der Nachfrage folgen kann, steigen die Mieten.

Weil derzeit eine hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien besteht, passen Investoren ihr Risikoprofil an und setzen verstärkt auf die sogenannten B- und C-Kategorien. Diese Entwicklung ist sowohl im Neubau- als auch im Bestandsegment zu beobachten. Die Folge davon ist, dass die Mietpreise weiter steigen, während die Rendite der Investoren zurückgeht. Der Preisanstieg ist vor allem darauf zurückzuführen, dass das aktuelle Marktangebot nicht die Nachfrage befriedigen kann. Die Mietpreissteigerung ist besonders in den mittleren Lagen zu beobachten, wo der durchschnittliche Mietpreis in der ersten Hälfte diesen Jahres um 3,58 % gestiegen ist, während er in den sehr guten Lagen mit 2,47 % etwas schwächer angezogen hat. Die unterschiedliche Preisentwicklung in den verschiedenen Wohnungslagen wird besonders an den TOP 7-Wohnungsmärkten deutlich: dort ist in den mittleren Lagen der durchschnittliche Mietpreis um 7,08% gestiegen, während in den sehr guten Lagen lediglich ein Anstieg von 4,85 % zu verzeichnen ist. Die Analysten von Catella Research interpretieren aus diesen Zahlen, dass sich die prozentuale Mietpreisentwicklung gemäß Kapitalmarktphilosophie vor allem auf die mittleren Wohnlagen konzentriert hat. Der Nachfrageüberhang in den Metropolregionen und in Standorten mit positivem Bevölkerungssaldo wird weiterhin durch Urbanisierungseffekte und die strukturell gute wirtschaftliche Basis in Deutschland angetrieben. Die Rendite-Risiko Analyse an den 76 Standorten ergibt eine durchschnittliche Bruttorendite von 5,4 %. Der höchste Wert wurde in Herne mit 8,2 % erreicht, während München mit 3,4 % Schlusslicht ist. In der bayerischen Landeshauptstadt lassen sich hingegen mit 19,49 €/m² die höchsten Mietpreise erzielen, während hier eine Stadt im Ruhrgebiet, nämlich Duisburg, mit 5,54 €/ m² den letzten Platz einnimmt. Auch in den nächsten beiden Quartalen dürfte es nach Einschätzung von Catella Research zu weiteren Mietsteigerungen kommen. „Zwar ist der Wohnungsmarkt auch im laufenden Jahr im Fokus der Marktregulierung, doch bei nüchterner Analyse muss man zweierlei registrieren: Staatliche Eingriffe in die Mietpreisentwicklung haben bisher weder die Mietpreise grundsätzlich gebremst, noch haben Investoren sich messbar aus diesem vermeintlich unattraktiven Marktsegment zurückgezogen“, sagt Dr. Thomas Beyerle, Head of Group Research bei Catella. (ah)www.catella.com