Stuttgarter Handel: Umbruchphase als Chance

In kaum einer anderen deutschen Großstadt ist in den vergangenen Jahren im Einzelhandel so stark auf Expansion gesetzt worden wie in Stuttgart. Doch mittlerweile beruhigt sich bundesweit die Nachfrage nach Flächen.

(fw/rm) Die Folge: Stuttgart ist in einer Umbruchphase, in der neue Konzepte die Attraktivität für Kunden und den Zufluss von Kaufkraft sichern müssen. Die baden-württembergische Landeshauptstadt ist in der Hinsicht deutschlandweit ein Paradebeispiel für diese Entwicklung. Mit der starken Expansion ist der Markt in den vergangenen Monaten eine Wette auf die Zukunft eingegangen. Um sie zu gewinnen, sind Veränderungen nötig. Auch wenn die Einzelhandelsumsätze wie in den vergangenen Jahren steigen werden – auf voraussichtlich mehr als 480 Mrd. Euro – agiert der Einzelhandel in diesem Jahr deutlich verhaltener als noch zuletzt bei der Anmietung von Flächen. Vor allem der Textilhandel ist verunsichert und büßt immer mehr von seiner einst dominanten Stellung unter den Einzelhandelsbranchen ein. Zwar sind sie mit 31 Prozent immer noch Branchenprimus, doch noch 2010 bestritten sie mit 47 Prozent fast die Hälfte der Flächenumsätze. „Viele Einzelhändler prüfen heute sehr genau, ob und wo sie sich ansiedeln“, schildert Dirk Wichner, Head of Retail Leasing JLL Germany. „Sie entscheiden nicht mehr allein nach Bauchgefühl, sondern nach detaillierter Zahlenlage.“ Dazu gehören unter anderem Passantenfrequenzen, die in Stuttgart derzeit unter dem Zehnjahresschnitt liegen und Diskussionen auslösen. Genauso wichtig ist aber, welcher Kundentyp dort entlang geht und welche Kaufkraft letztlich in den Geschäften landet. „Entsprechend lange dauern aktuell Standortentscheidungen an – insbesondere, wenn es um Mietverträge mit zehn Jahren Laufzeit geht“, erklärt Wichner die Rückgänge bei der Vermietungszahlen.

Dynamische Märkte

Dabei gehört Stuttgart nach aktuellen JLL-Zahlen noch zu den dynamischeren Märkten unter den zehn wichtigsten Immobilien-Städten. Bis zum Halbjahr sind 15.500 m² Einzelhandelsfläche vermietet worden. Das war nach Frankfurt (21.100 m²) die zweithöchste absolute Fläche und mit 125 Prozent deutschlandweit das stärkste Wachstum im Vergleich zum Vorjahr. Bei 26 Anmietungen zum Halbjahr ist die durchschnittliche Flächengröße relativ hoch. Zum Vergleich: Die Hauptstadt Berlin setzte bei doppelt so vielen Abschlüssen nur 9.500 m² um. Mit den großen Anmietungen und Eröffnungen wie dem Milaneo ist allerdings auch eine Verschiebung der Kundenströme verbunden, so dass einzelne Straßen an Attraktivität gewinnen, während in anderen die Nachvermietung von Flächen immer schwerer fällt und sich die Frage nach der zukünftigen Positionierung stellt. „Der Stuttgarter Einzelhandel befindet sich in einer Umbruchphase, zugleich ist so viel Dynamik wie lange nicht im Markt“, beobachtet Philipp Nothdurft, Team Leader Retail Leasing im Stuttgarter JLL-Büro. „Die Eröffnung des Milaneo samt Primark vor 2 Jahren hat die Passantenströme spürbar beeinflusst.“ Die Königstraße, derzeit mit einer Spitzenmonatsmiete von 250 Euro je Quadratmeter die teuerste Lage in Stuttgart, kann sich in den besten Abschnitten weitgehend behaupten. „In Einzelfällen werden sogar bis zu 300 Euro bezahlt“, nennt Nothdurft Ausreißer nach oben. Auch die Stiftstraße liegt stabil bei 185 Euro, während die Schulstraße leicht auf 150 Euro verliert. Doch für deren Parallel- und Seitenstränge der Königstraße wie die Calwer Straße, Kronprinzenstraße, die Eberhardstraße und die Hirschstraße tun sich durch die Verlagerung spürbare Herausforderungen auf. Dabei hat Stuttgart im Bundesvergleich noch einiges Potenzial: In den vergangenen zehn Jahren ist die Spitzenmiete hier um 22 Prozent gestiegen. Das ist unter den 10 größten Immobilienmetropolen Deutschlands der konstanteste Wert nach Leipzig. In Köln ging es seit 2006 um 31 Prozent, in Hamburg um 47 Prozent und in Düsseldorf gar um 57 Prozent nach oben. Momentan geht die Prognose für Stuttgart allerdings von konstanten Werten aus.

Kaufkraft im Einzelhandel

Langfristig wirkt sich die enorme Kaufkraft in Stuttgart und den umliegenden Kreisen sehr positiv auf die Entwicklung des Einzelhandels aus: „Der Handel will sich grundsätzlich im Zentrum der starken Metropolregion Stuttgart ansiedeln, aber in einigen City-Lagen fehlt derzeit die nötige Frequenz, um die entsprechenden Umsätze für das bestehende Mietniveau zu erzielen“, so Nothdurft. Insofern werde die Umbruchphase auch noch für die kommenden drei bis fünf Jahre anhalten. Der Stuttgarter Einzelhandel sollte diese Entwicklung als Chance und nicht als Bedrohung auffassen: „Die Calwer Straße wird als klassische Modemeile nicht mehr gebraucht“, erklärt Dirk Wichner, „allerdings könnte eine geschickte Mischung aus Gastronomie und trendigen Läden der Straße eine neue Rolle und somit auch Bedeutung für die Zukunft geben.“ Es gehe darum, neue Schwerpunkte zu setzen: „So wie die Hackischen Höfe in Berlin oder die ,Fressgass‘ in Frankfurt.“ Vieles wird indes davon abhängen, ob es der Stadt gelingt, über eine große Attraktivität und Anziehungskraft genug Menschen in die Stadt zu locken und die nötige Infrastruktur dafür zur Verfügung zu stellen. „Tagestouristen könnten die nötige Kaufkraft mitbringen. Das setzt aber einen gut fließenden Individualverkehr und ein entsprechendes ÖPNV-Netz voraus“, so Nothdurft. www.jll.de