Steht ein der Wandel bei Offenen Immobilienfonds an?

Offene Immobilienfonds investieren Anlegergelder in eine Vielzahl von Immobilien in den Bereichen Handel, Gewerbe und Wohnen. Dazu kommen einige Spezialfonds. Die aktuellen Ausblicke der Fonds sind erstmals seit längerem verhaltener als in der Vergangenheit. Eine Frage, die viele Anleger aktuell umtreibt, ist die nach der langfristigen Perspektive, gerade in Bezug auf die Auswirkungen der Covid19 Krise.

Fakt ist, dass gerade im gewerblichen Bereich die Nervosität aktuell etwas ansteigt. Dabei ist eine Differenzierung aber unabdingbar. Während Hotels derzeit weiterhin fast gänzlich geschlossen haben und keine Einnahmen generieren, sieht das bei Logistik und Wohnimmobilien ganz anders aus. Auch im Non Food - Einzelhandel sind die finalen Folgen noch nicht absehbar. Die aktuelle Verlagerung vom Einzel- in den Onlinehandel kann nachhaltige Folgen haben.

Es ist teilweise nicht unüblich, dass im Bereich des Handels Mieten an Einnahmen indexiert sind. Auch hier besteht ein Risiko, dass sich traditionell auf den Immobilienmarkt erst etwas nachgelagert zeigt. Eine weitere Frage, die sich aktuell noch nicht final beantworten lässt, sind die Auswirkungen auf den Büroimmobilienmarkt. Ist die Verlagerung der Arbeitstätigkeit ins Homeoffice nachhaltig? Ebenso muss genau beobachtet werden, ob eventuell gestundete Mieten nachgeholt werden können.

Es ist abzusehen, dass eine Vielzahl von Mietern Nachverhandlungen anstreben und Mietpreissenkungen durchsetzen könnten. Ausgeschlossen ist auch nicht, dass sich Insolvenzen und damit Mietausfälle negativ auf die Einnahmen und damit die Renditen auswirken. Dies hat damit längerfristig auch auf die Bewertung der Objekte Einfluss. Auch die Nutzungsarten, in denen die Fonds investiert sind, zeigen unterschiedliche Reaktionen auf die aktuelle Situation. Die Krise wird mittelfristig auch Auswirkungen auf die Büroimmobilienmärkte haben.

Einige Fonds haben bereits jetzt die ersten Auswirkungen auf der Einnahmeseite zu spüren bekommen, somit müssen sie vermehrt Anpassungen bei den Immobilienbewertungen hinnehmen. Besonders das Hotelsegment und der Einzelhandel, hier besonders der Non-Food-Bereich, leiden stark. Ein weiteres Problem der Fonds ist die steigende Liquidität, die per se gut für einen Fonds ist, allerdings nur solange sie zinsbringend geparkt oder investiert werden kann. Klar herauszustellen ist, dass diese Auswirkungen bei Wohnimmobilien aktuell nicht in Betracht kommen. Der Markt der Wohnimmobilien ist aktuell spürbar nicht betroffen.

Die klassische Rückgabe der Anteile an die Fondsgesellschaft kann jederzeit unter Einhaltung der hier aufgezeigten Kündigungsfristen vorgenommen werden. Sollte ein Anleger so lange nicht warten wollen oder können, besteht ebenso die Möglichkeit die Anteile über die Börse zu veräußern. Hier sei aber zu beachten, dass die Anteile mit einem Spread gehandelt werden, der im Einzelfall genau geprüft werden sollte.

Fazit: Grundsätzlich empfiehlt es sich jetzt die Investition in offene Immobilienfonds auf den Prüfstand zu stellen. Gibt es aktuell relevante Mietausfälle? Wie ist die Struktur der Investitionen insgesamt? Letztlich sollte immer das Chance / Risikoprofil überprüft werden. Dies ist für den Anleger alleine nicht so einfach – professionelle Hilfe finden Sie bei uns.

Kolumne von Stephan Witt, FiNUM.Private Finance AG in Berlin

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