Spricht was dagegen?

Betongold, Fels in der Brandung, gewohnt wird immer – dies sind nur einige der Schlagwörter rund um die Popularität von Immobilien als Kapitalanlage für die Altersvorsorge. Was aber, wenn der Boom eigentlich eine Blase ist? Was tun, wenn man keine Zeit hat, sich um die Immobilie zu kümmern? Und dann wäre da noch der Faktor Politik.

Laut dem Portal Immowelt werden die Immobilienpreise in den meisten der 14 größten deutschen Städte bis 2030 weiter steigen – wenn auch nicht mehr ganz so stark wie in den vergangenen zehn Jahren. Für die Prognose der Kaufpreise 2030 in diesen Städten wurde die Entwicklung mehrerer Parameter auf Grundlage des Basisjahres 2015 berücksichtigt: voraussichtliche Bevölkerungsentwicklung, Verbraucherpreisindex, Baupreisindex sowie durchschnittlicher Zinssatz pro Quartal. Bei letzterem wird von einem Satz in Höhe von 3 % ausgegangen, was dem mittleren Szenario entspricht. Auf längere Sicht scheint nicht damit zu rechnen, dass die Europäische Zentralbank (EZB) eine radikale Zinswende einleitet. „Mittelfristig wird der Zins wieder klettern,“ vermutet Sebastian Engel, Chief Sales Officer (CSO) von Alpha Real Estate. „Aber selbst wenn über das Gesamtjahr 2021 durch eine niedrige Inflationsrate und steigende Impfzahlen ein Aufwärtstrend der Bauzinsen einsetzt, so bleibt das Potenzial beim Anstieg gedeckelt: Denn die EZB muss vorsichtig bei Zinserhöhungen bleiben, um anfällige Volkswirtschaften im Euro-Raum nicht zu gefährden.“

Auf dieser Grundlage prognostiziert Immowelt, dass die Immobilienpreise in München bis 2030 noch weiter um 60 % anziehen – und das, obwohl die bayerische Landeshauptstadt bereits jetzt schon die teuerste deutsche Großstadt ist. Am stärksten wird Hannover wachsen, nämlich um 62 %. Die Stadt mit dem geringsten prognostizierten Wachstum, Dortmund, liegt noch bei 21 %. Diese Steigerung würde immerhin ausreichen, um die Inflation auszugleichen, wenn wir von 2 % pro Jahr ausgehen.

Auch die Analyse des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI), in Auftrag gegeben von der Postbank, geht von einem Preisanstieg bis 2030 aus. Ein wichtiger Preistreiber laut dieser Studie: Die Bevölkerungszahlen der größeren Metropolen und Ballungsräume werden auch weiterhin wachsen, weshalb die Nachfrage nach Wohnraum dort hoch bleiben dürfte.

Boom oder Blase?

Besteht angesichts dieser Entwicklung die Gefahr einer Blase? Hier scheiden sich die Geister. So zeigt der Blasenindex des Forschungsinstituts Empirica für das 1. Quartal 2021, dass Einkommen und Mieten nicht im Verhältnis zu den Kaufpreisen von Immobilien stehen – was auf eine Blasenbildung hindeuten würde. Die Bundesbank hingegen spricht nicht von einer Blase, stellt allerdings eine Überhitzung des Markts fest. In ihrem Monatsbericht vom Februar 2021 konstatieren die Analysten für das Jahr 2020, dass die Preisdynamik bei Wohnimmobilien jedoch hinter den Raten von 2015 bis 2018 bleibt. Gegen eine Blase spricht außerdem, dass Banken in Deutschland spätestens seit Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie Kredite nur an kreditwürdige Käufer vergeben. Es ist auch keine gesteigerte und über den Bedarf hinausgehende Bautätigkeit zu beobachten und es lässt sich keine Überschuldung der deutschen Haushalte feststellen. Wenn also kein Werteinbruch durch das Platzen einer Blase erfolgt und die Zeichen für die Preisentwicklung in vielen Ballungsräumen weiter auf Wachstum stehen, spricht das für die Altersvorsorge-Qualitäten von Immobilien. Das denkt auch Sebastian Engel. Die Pandemie habe die deutsche Wirtschaft im letzten Jahr stark gebeutelt. „Laut des statistischen Bundesamtes ist sie im Jahr 2020 um knapp 5 % eingebrochen,“ so Engel. „Im Gegensatz dazu haben sich Wohnimmobilien in der Bundesrepublik innerhalb des Sachwertevermögens, wie in den vergangenen Jahren auch, erneut als Stabilitätsanker erwiesen.“ Dazu verweist er auf die von Ernst & Young publizierte Studie „Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2021“.

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