So ist die Situation in den A-Städten wirklich

Berichte über knappen Wohnraum in den deutschen Großstädten dominieren seit Jahren die Schlagzeilen. Eine aktuelle Studie zeigt nun, dass die Situation gar nicht so dramatisch ist. Dabei ergeben sich aber deutliche regionale Unterschiede.

Wie ist die Wohnraumsituation in den sieben deutschen A-Städten tatsächlich? Dieser Frage ist Prof. Dr. Steffen Metzner, Head of Research der Empira Gruppe, in einer Studie nachgegangen. Dafür wurden über einen Untersuchungszeitraum von 10 Jahren die Veränderungen verschiedener Faktoren für die Wohnungsknappheit und daraus resultierende Investitionspotenziale für Projektentwickler verfolgt. Die Studie findet keine belastbaren Belege für eine generelle Unterversorgung mit Wohnraum in Deutschland. Mehrere Indikatoren belegen jedoch, dass in den 7 A-Städten eine zunehmende Wohnungsverknappung vorhanden ist. So konnte als einzige dieser Städte Hamburg seine Quote von Wohnungen je 100 Einwohner über den gesamten Untersuchungszeitraum konstant halten. Dass in den anderen Städten das Verhältnis zurückging, führt die Studie auf den nicht adäquaten Neubau zurück.

In München wird am meisten gebaut

Den größten Rückgang bei den Leerstandsraten seit 2006 hat Berlin zu verzeichnen. Die geringste Reserve hat hingegen München, wo nur 0,2 % der Wohnungen kurzfristig verfügbar sind. Entsprechend hoch ist die Bautätigkeit in der bayerischen Landeshauptstadt: Im Untersuchungszeitraum wurden hier 52 Wohnungen je 100 neue Einwohner gebaut, deutlich mehr als in Berlin, wo nur 11 neu Wohnungen je 100 je 100 neue Einwohner gebaut wurden. Die größte Fläche je neu hinzugekommenen Haushalt entstand in Köln mit 33 m². Etwas weniger Fläche pro neuem Haushalt kam in Düsseldorf und Stuttgart mit je 20 m² hinzu.

„Die Top 7-Märkte sind für Investoren und Entwickler aus verschiedenen Gründen besonders interessant, gerade das Wohnsegment steht – nicht nur politisch – besonders im Fokus. Doch bei näherer Betrachtung tun sich auch unter diesen sieben Standorten deutliche Unterschiede auf, was die Dynamik von Angebot und Nachfrage und schlussendlich die Attraktivität für Wohnentwickler betrifft“, erläutert Prof. Dr. Steffen Metzner.

Das erreichte Neubauvolumen bleibt trotzt verstärkter Bautätigkeit in einigen Städten teils erheblich hinter den Bedarfsschätzungen zurück. Als Ursachen hierfür werden u.a. Flächenknappheit, langwierige Genehmigungsverfahren, hohe Baukosten und unrealisierte Projekte aufgrund der Marktdynamik genannt.

Der Süden ist für Projektentwickler attraktiv

Die drei südlichsten A-Städte (Frankfurt, München und Stuttgart) bieten nach den betrachteten Kennzahlen das beste Umfeld für Wohnungsneubau. In Köln und Hamburg sind die Knappheitsindikatoren weniger auffällig. Grundlage für diese Einschätzung ist die Betrachtung von Indikatoren der Nachfrageentwicklung, des Bestandes und der Bautätigkeit.

„Institutionelle Investoren schätzen die Liquidität und Tiefe der Top 7-Märkte, gerade das Wohnsegment ist beliebt bei langfristig orientierten Anlegern. Das Leerstandsrisiko ist gering, der Zuzug in die Städte hält an und die Neubautätigkeit ist aus verschiedenen Gründen begrenzt. Entwickler wie Investoren profitieren, wenn sie den lokalen Markt und die spezifischen Trends richtig einschätzen können“, erläutert Lahcen Knapp, CEO der Empira Gruppe. (ahu)