Sind Sie künftig nur noch Tippgeber?

„Das wird ein mittleres Erdbeben verursachen!" Mit drastischen Worten schildert so Dieter Jurgeit, Vorstandsvorsitzender PSD Bank Nord, die allgemein erwarteten Folgen der Wohnimmobilienkreditrichtlinie. Wie können sich Baufinanzierungsvermittler auf die neuen Anforderungen vorbereiten?

Baufinanzierungsvermittler sollen künftig streng reguliert werden. Geplant sind neue Informationspflichten im Rahmen der Kundenberatung, der Nachweis eines guten Leumunds, die Bescheinigung einer Berufshaftpflichtversicherung sowie ein Zertifikat angemessener Kenntnisse und Fähigkeiten im Zusammenhang mit Kreditverträgen. Zudem ist ein zentrales Register für Kreditvermittler vorgesehen.

Mitte September haben die Abgeordneten im EU-Parlament die endgültigen Formulierungen der Wohnimmobilienkreditrichtlinie angenommen, aber noch keine Schlussabstimmung abgehalten. Zuvor sollen die EU-Mitgliedstaaten sicherstellen, dass die Vorschriften in ihrem Hoheitsgebiet richtig durchgesetzt werden. Nach dem Inkrafttreten der Richtlinie auf EU-Ebene, voraussichtlich Ende 2013 bzw. Anfang 2014, ist diese innerhalb von zwei Jahren in deutsches Recht umzusetzen. Andreas Pflegshoerl, Leiter Sales Management Partnervertrieb ING-DiBa AG, prognostiziert: „Die Einführung der Wohnbaurichtlinie wird ähnliche Folgen haben, wie wir sie bereits bei der Wertpapier- und Anlagenberatung im Finanzdienstleistungsmarkt erlebt haben". Er erwartet eine ähnliche Entwicklung wie in anderen europäischen Ländern, nämlich dass sich Vertriebe und Vermittler produktseitig spezialisieren müssen. Marcus Rex, Vorstand BS Baugeld Spezialisten AG, sieht zwei Effekte: „Die bereits heute schon etablierten Baufinanzierungsvermittler werden durch die neue Richtlinie gestärkt. Sie werden auch mit Registrierung, Sachkundenachweis und Protokollierung kein Problem haben. Am härtesten wird es die Vermittler treffen, die Finanzierungen nur ‚so ein bisschen mitmachen'." Rex geht davon aus, dass diese Vermittler kein Baufinanzierungsgeschäft mehr betreiben werden. Am Ende führe die neue Richtlinie, wie in anderen bereits regulierten Bereichen der Finanzdienstleistung, zu einer Bereinigung des Marktes. „Vermittler ohne Fokussierung auf Baufinanzierungen werden in Zukunft lediglich als Tippgeber fungieren", erwartet Rex.

Bisher müssen Baufinanzierungsvermittler nur über eine Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung (GewO), ein polizeiliches Führungszeugnis und einwandfreie Bonität verfügen. Aus Sicht von Rex kann ein Vermittler aber nur bestehen, wenn er auch die fachlichen Anforderungen wie Kreditverständnis und Erfahrung im Finanzierungsbereich mitbringt. „Außerdem muss er die relevanten Kreditgeber und deren Produkte beherrschen und für den Kunden vergleichen können", fordert er. Auch Pflegshoerl kritisiert das bisherige Anforderungsprofil für Baufinanzierungsvermittler. Dies könne nicht sicherstellen, dass sie eine optimale individuelle Beratung gegenüber Bauherren bzw. Käufern vornehmen. Der Ansatz müsse sein, bedarfsgerecht auf Kunden zugeschnittene Finanzierungpläne zu erstellen.

Ein wesentlicher Faktor bei der Regulierung der Baufinanzierungsvermittler werden die Kosten sein, denn für Vermittler werden die neuen rechtlichen Anforderungen teuer: Ein kostenintensiver Schulungsaufwand kommt auf sie zu. Experten gehen davon aus, dass derzeit rund 5.000 Vermittler „ernsthaft" Baufinanzierungsvermittlung betreiben – d. h. nicht nur bei Gelegenheit. Nach Umsetzung der Richtlinie in deutsches Recht wird sich diese Zahl aller Voraussicht nach halbieren. Viele Vermittler werden aus dem Markt ausscheiden, weil sie die absehbaren Kosten für Aus- und Fortbildung und die Vermögensschadenshaftpflichtversicherung sowie den Verdienstausfall durch langwierige Aus- und Fortbildung und administrative Umstellungen (im ersten Jahr schätzungsweise bis zu 10.000 Euro, in den Folgejahren jeweils bis zu 5.000 Euro) nicht stemmen und die bürokratischen Hürden nicht bewältigen können. Zudem stellt sich die Frage, wie und wo sich Baufinanzierungsvermittler auf die Sachkundeprüfung vorbereiten können. Da eine Zertifizierung bisher nicht erforderlich war, gibt es keine Institute bzw. qualifizierte Ausbilder, die die Prüfungsvorbereitung übernehmen könnten. Dennoch sollten sich Vermittler schon jetzt auf die neuen Anforderungen einstellen, rät Pflegshoerl: „Bis 2016 muss die Richtlinie umgesetzt sein. Vermittler sollten dann hinsichtlich Beratungsdokumentation, Haftung, Qualifizierung und Produktangebot optimal aufgestellt sein."

Das Problem: Es ist noch nicht klar, wie die neuen Anforderungen konkret aussehen werden, da viele Fragen erst vom Gesetzgeber in Angriff genommen werden müssen. „Die beste Art, sich auf die Änderungen vorzubereiten, ist viel Baufinanzierungsgeschäft zu machen. Vermittlermüssen beginnen, sich zu fokussieren, groß zu werden und sich bis zur Einführung der Richtlinie zu etablieren", rät Rex. Besser heute als morgen.

Das kommt auf Baufinanzierungsvermittler zu

Dokumentationspflichten, ähnlich aufwändig wie bei Versicherungs- und Anlagevermittlern
Vermögensschadenshaftpflichtversicherung, Abschluss künftig zwingend erforderlich
Kostenintensive Aus- und Fortbildung
Ablegen der Sachkundeprüfung
Registrierung

„So unterstützen wir Baufinanzierungsvermittler"

Dirk Günther

Geschäftsführer Prohyp GmbH

„Grundsätzlich unterstützen wir Initiativen, die Beratung und Vermittlung von Baufinanzierungen verbessern sollen. Und natürlich werden wir unseren Partner nach Kräften dabei zur Seite stehen, neue gesetzliche Vorgaben in der täglichen Beratungsarbeit umzusetzen."

Andreas Pflegshoerl

Leiter Sales Management Partnervertrieb ING-DiBa AG

„Wir beschäftigen uns bereits seit letztem Jahr mit diesem Thema. Derzeit bereiten wir für unsere Vertriebspartner ein Aus- und Weiterbildungsprogramm vor, das die fachliche Ausbildung, aber auch den Beratungsansatz beinhaltet. Es wird 2014 die ersten Module in Form von eLearning als auch Präsenzschulungen geben. Ziel ist es, dieses Angebot so auszubauen bzw. weiterzuentwickeln, dass es für unsere Partner zur Zertifizierung gemäß EU-Wohnbaurichtlinie führt."

Marcus Rex

Vorstand BS Baugeld Spezialisten AG

„Wir stellen unseren Vermittler heute schon eine Transaktionsplattform zum Marktvergleich und ein persönliches Finanzierungsmanagement zur Seite. Genauso haben wir ihnen schon vor zwei Jahren ein Beratungsprotokoll an die Hand gegeben. Zudem liefern wir eine Vielzahl von Ausbildungsmodulen von ‚Grundlagenwissen zur Baufinanzierung' bis hin zu ‚Beratungsdialoge in der Immobilienfinanzierung'."

(Kim Brodtmann)

Wohnimmobilienkreditrichtlinie - Printausgabe 06/2013